ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

ќб особенност€х налогообложени€ недвижимого имущества физических лиц

18.05.2010

Ќа прошлой неделе в российских —ћ» по€вилась новость о том, что после президентских выборов 2013 года в –оссии может быть введен налог на недвижимость с одновременной отменой действующего сейчас налога на имущество физических ли.

ѕланы по поводу его введени€ существуют уже чуть ли не дес€тилетие, но дальше планов и полупровальных экспериментов в р€де регионов дело не пошло. «ќбъективные» трудности введени€ нового налога св€заны с необходимостью массового расчета рыночной стоимости недвижимого имущества, котора€, как предполагаетс€, будет €вл€тьс€ налоговой базой. Ёто, как минимум, означает необходимость разработки соответствующей методологии оценки, а также определени€ органа власти, в полномочи€ которого будет входить собственно расчет рыночной стоимости. Ќе малую проблему представл€ет и само осуществление расчетов, поскольку рыночна€ стоимость каждого объекта недвижимости все-таки индивидуальна.

Ќо этими проблемами будущее налога на недвижимость не ограничиваетс€. —кажем больше, проблема введени€ налога на недвижимость вполне веро€тно заключаетс€ в другом: он по большому счету не очень-то и нужен самим налоговикам, а действующий налог на имущество физических лиц их более чем устраивает.

 азалось бы, налог на имущество физических лиц - это последний из «не кодифицированных» налогов, введенных еще ¬ерховным —оветом –—‘—– в 1991 году, €вный архаизм. ¬ нем до сих пор четко не установлены все об€зательные элементы налогообложени€, да и по процедурным вопросам (всевозможные перерасчеты налога) закон конфликтует с общими положени€ми Ќалогового  одекса.

Ќо именно в этой устарелости дл€ фискальных органов открываютс€ огромные перспективы по взимани€ налога. ƒостаточно отметить, что налогова€ базой по налогу на имущество физических лиц €вл€етс€ инвентаризационна€ стоимость, определение которой само налоговое законодательство не содержит, отсыла€ к многочисленным противоречивым подзаконным актам, регламентирующим де€тельность Ѕ“». ¬ такой ситуации инвентаризационна€ стоимость становитс€ куда более многообещающей, чем рыночна€, хот€ бы потому, что при определенных усили€х местных Ѕ“» она может превысить рыночную. ѕротиворечивость подзаконных актов позвол€ет Ѕ“» и налоговым инспекци€м исчисл€ть какую угодно инвентаризационную стоимость, не чувству€ себ€ особенно скованными в этом вопросе. “ем более, что суды не спешат про€вл€тьс€ беспристрастность при рассмотрении  таких дел.

ѕримеры нарушений, которые допускаютс€ при расчете налога на имущество можно приводить бесконечно. —амые распространенные из них приведем ниже:

1) »нвентаризационна€ стоимость – это восстановительна€ стоимость объекта в ценах 1969 года, умноженна€ на коэффициенты, в результате применени€ которых эта стоимость приводитс€ к текущим ценам.

 оэффициенты индексации восстановительной стоимости устанавливают региональные власти. ѕарадоксально, но факт: до сих пор ни в одном из нормативных актов не установлены четкие правила расчета и определени€ таких коэффициентов. ƒействующий уже более 15 лет ѕор€док оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, утвержденным ѕриказом ћинстро€ –оссии от 04.04.1992 N 87, всего лишь рекомендует использовать при установлении индексов данные о соотношении показателей, отражающих динамику изменени€ стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии. –екомендации, как известно, это благие пожелани€.

ѕримерно такой же точки зрени€ придерживаетс€ наш ¬ерховный —уд. ¬ ќпределении от 21.01.2009 N 16-√08-19 судебна€ коллеги€ ¬ерховного —уда посчитала вполне адекватным, когда индексы устанавливаютс€ исход€ темпов инфл€ции. „уть ли не единственным примером, когда суд отменил индексы буквально вз€тые региональными власт€ми «с потолка» €вл€етс€ определение ¬ерховного —уда от 25.02.2003 N 87-√03-2. ѕредставитель администрации области объ€снил установление индексов «волей губернатора» и не смог обосновать введенную губернатором дифференциацию коэффициента (индекса) удорожани€ в зависимости от места расположени€ объекта (имущества). ¬ то врем€ как ранее установленные индексы были определены исход€ из темпов роста заработной платы, то есть, с точки зрени€ суда, вполне экономически обоснованно. “ак что, если бы не откровенность представител€ губернатора, то неизвестно чем закончилось бы дело.

—уществуют большие опасени€, что и после введение налога на недвижимость подход судов общей юрисдикции останетс€ формальным. ƒостаточно отметить, что по ныне действующему земельному налогу, который взимаетс€ с кадастровой стоимости, ¬ерховный —уд считает, что:

- доводы налогоплательщика о том, что кадастрова€ стоимость оценки земли должна быть приближена к рыночной стоимости, ошибочны, так как они фактически свод€тс€ к проверке целесообразности результата кадастровой стоимости земельного участка, а суд целесообразность действи€ государственных органов не оценивает (определение от 03.06.2009 N 57-√09-6);

- отчет оценщика о рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости, поскольку кадастровой стоимости и рыночна€ стоимость друг другу не равны (определение от 17.09.2008 N 16-√08-10).

≈динственное, что волнует судей в такой ситуации, это чтобы «исполнение государственной функции по оценке было проведено в рамках действующих административных процедур» (определение от 17.03.2010 N 50-√10-6).

ƒостаточно легко можно примерить те же выводы к налогу на недвижимость, у которого налогова€ база хот€ и будет называтьс€ «рыночной стоимостью», но на практике вс€ еЄ «рыночность» будет сведена судебной системой к формальной проверке соблюдени€ при расчете налоговой базы утвержденного пор€дка оценки.

—амым страшным, что может произойти это, утверждение региональным правительством «иных результатов кадастровой оценки, чем это было согласовано с –оснедвижимостью» (определение от 28.04.2010 N 32-√10-5).  ак и в случае, с налогом на имущество, суды готовы поддержать граждан лишь в случае, когда нарушени€ станов€тс€ откровенно неприличными. » на том спасибо.

2) ѕомимо того, что инвентаризационна€ стоимость может ежегодно подрастать на вновь установленный коэффициент, законодательно предусмотрено ее уменьшение на суммы износа.

ƒа вот беда, износ по жилым объектам согласно пункту 3.2 ѕор€дка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности (утвержденным ѕриказом ћинстро€ –оссии от 04.04.1992 N 87) определ€етс€ на момент оценки. »ными словами, специалист Ѕ“» должен приехать, визуально оценить объемы разрушений и таким образом определить процент износа, после чего пересчитать инвентаризационную стоимость в техпаспорте.

ѕор€док оценки недвусмысленно устанавливает, что инвентаризаци€ с выездом на место должна производитьс€ не менее чем раз в п€ть лет. Ќо на практике местные Ѕ“» по своей инициативе никуда не езд€т, а ждут, когда сам собственник придет с за€влением о проведении плановой инвентаризации. “актика вполне очевидна: ну и что, что износ не будет учтен и инвентаризационна€ стоимость станет недостоверной, это же не может означать, что вы вообще не должны платить налог.

3) Ќаконец, Ѕ“» может использовать при расчете инвентаризационной стоимости не тот сборник восстановительных стоимостей, который должен примен€тьс€, а тот, в котором расценки выше. Ќапример, по жилым здани€м существует два сборника – —борник є4 1971 года и —борник є28 1970 года. ќба утверждены √осстроем ———–, но по первому сборнику стоимость получаетс€ на треть выше, поэтому его использовать местным Ѕ“» дл€ пополнени€ местного же бюджета выгоднее. “о, что —борник є4 предназначен лишь дл€ построек за счет государственного бюджета Ѕ“» не волнует.

4) Ќаконец, зачастую Ѕ“» включают в техпаспорт и расчет инвентаризационной стоимости некапитальные объекты, хот€ это пр€мо запрещено »нструкцией о проведении учета жилищного фонда в –оссийской ‘едерации (утв. ѕриказом ћинземстро€ –‘ от 04.08.1998 N. 37). Ќекапитальные объекты не €вл€ютс€ строени€ми, а следовательно, с них в принципе не может взиматьс€ налог на имущество физических лиц. Ќа практике же местные Ѕ“» стараютс€ включить в техпаспорт все, что стоит на земле: начина€ от заборов, заканчива€ €мами дл€ воды.

 азалось бы, при таких нарушени€х можно элементарно защититьс€ в суде от недобросовестных налоговиков и местных Ѕ“», но не все так просто. ќб одной из достаточно типовых ситуаций –оссийскому налоговому порталу стало доподлинно известно от ее непосредственного участника – предпринимателе —ерге€ из –остовской области.

ѕо стечению обсто€тельств в 1991 году помимо прин€ти€ ¬ерховным —оветом –оссии «акона «ќ налогах на имущество физических лиц» в городе  аменск-Ўахтинске –остовской области также произошло событие - —ергей построил дом. ¬ довесок к дому, как полагаетс€, была построена бан€ с сараем, землю замостили камнем, все это обнесли забором с воротами. ѕосле чего Ѕ“» составило технический паспорт домовладени€ и —ергей начал отчисл€ть государству налог. “ак оно и продолжалось бы, если бы сумма налога не возросла до неприличных размеров, при которых оказалось легче снимать жилье, чем иметь в собственности.   аково же было удивление —ерге€, когда в 2007 году местное Ѕ“» сообщило ему, что износ дома и построек с 1991 года составил ноль процентов. ѕоэтому его инвентаризационна€ стоимость и не думала уменьшатьс€, а наоборот – только росла гот от года.

¬ результате, —ергей был вынужден обратитьс€ к специалистам ‘√”ѕ «–остеихинвентаризаци€ – федеральное Ѕ“»», которые по результатам проведенного осмотра составили новый техпаспорт с уменьшенной инвентаризационной стоимостью. ќказалось, что  объекты домовладени€ износились более чем на треть. Ќо тут обнаружилс€ еще один подвох. Ќалоговики не захотели принимать техпаспорт ‘√”ѕ. ѕо их мнению, дл€ целей налогообложени€ могут использоватьс€ только техпаспорта местных Ѕ“». “о, что это пр€мо противоречит сразу двум постановлени€м ѕравительства, которыми за всеми Ѕ“» закреплен равный статус и общеоб€зательный характер данных технической инвентаризации вне зависимости от уровн€ Ѕ“», инспекцию не смущало (п. 12 ѕоложени€ об организации в –оссийской ‘едерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства утв. ѕостановлением ѕравительства –‘ от 04.12.2000 N 921, а также п. 9 ѕоложени€ о государственном учете жилищного фонда в –оссийской ‘едерации, утв. ѕостановлением ѕравительства –‘ от 13.10.1997 N 1301). Ќе смутило налоговиков и то, что данные местного Ѕ“» €вл€ютс€ не просто недостоверны, а они в принципе уже несколько лет как не имеют ничего общего с налоговой базой. ¬едь в нарушение своих же собственных инструкций местное Ѕ“» не проводило периодическую переоценку износа, хот€ было об€зано это делать. Ќе лишним будет напомнить, что в силу статьи 3 Ќалогового  одекса налогообложение не может быть произвольным и должно иметь экономическое основание. —реди других нарушений, оказалось, что в расчет инвентаризационной стоимости налоговики включили такую  «недвижимость» как забор с воротами, €му с водой, на которые у —ерге€ даже нет свидетельства о праве собственности.

–езультат оказалс€ внушительным:  инвентаризационна€ стоимость и, в конечном счете, налоги оказались завышенными более чем в 2 раза. –ыночна€ стоимость тут и р€дом не сто€ла.

—ергей решил, что платить налог будет платить по данным ‘√”ѕ, а налоговики продолжали исправно присылать уведомлени€ с налогом, рассчитанным исход€ из сведений местного Ѕ“». ƒолго это продолжатьс€ не могло: инспекци€ выставила требование об уплате налога, а затем – обратилась к мировому судье с иском о взыскании с —ерге€ недоимки и пени. ѕо этому иску отечественна€ судебна€ машина показала чудеса оперативности: 12 апрел€ иск поступает к мировому судье, уже на 29 апрел€ назначаетс€ судебное заседание.

—овсем с другой скоростью судебные механизмы заработали по иску —ерге€, в котором он просил признать незаконными действи€м Ѕ“» по завышению инвентаризационной стоимости. —начала его несколько раз не принимали, требу€ устранить формальные нарушени€. ѕо наконец-то прин€тому иску  аменский районный суд в первом же судебном заседании назначил экспертизу, стоимость которой составл€ет минимум 20 тыс.руб. “ехпаспорт ‘√”ѕ суд во внимание принимать не захотел. –асходы же по проведению экспертизы были возложены на самого —ерге€, хот€ о назначении экспертизы он не только не просил, а выступал против. —о стороны суда это выгл€дело очень поучительно дл€ других потенциальных жалобщиков. ¬ насто€щее врем€ определение о назначении экспертизы обжаловано в –остовский областной суд.

 уда более захватывающе развивались событи€ у жены —ерге€, иск которой другой судь€  аменского районного суда вообще отказалс€ рассматривать, сославшись на подзаконный приказ 1992 года, который предписывал рассматривать спорные вопросы проведенной инвентаризации в вышесто€щих органах. “о, что этот архивный документ не очень в€жетс€ с  онституцией 1993 года, судь€ не заметил, или сделал вид, что не заметил. ј ведь право на судебную защиту €вл€етс€ € фундаментальным и может быть ограничено лишь федеральным законом, да и то в редких случа€х.  азалось бы, этому учат на первых курсах юридических институтов.

ћы будем следить за развитием событий по этому делу.

 ак видим, сама по себе замена одного налога на другой ни налогоплательщикам, ни налоговикам ничего принципиально нового не даст. ≈сли ‘Ќ— и суды не захот€т обеспечивать объективное налогообложение и строгое соблюдение правил оценки недвижимости, не ограничива€сь формальной стороной вопроса, то все старые болезни налога на имущество с успехом перейдут в новый налог. ¬ результате, получитс€ смена шила на мыло.

Ќалог на имущество граждан: считаем как хотим
»сточник: –оссийский налоговый портал

 
„итать также: