ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

јрендные отношени€ при спецпежиме: ≈Ќ¬ƒ

14.09.2010

јрендные отношени€ €вл€ютс€ неотъемлемой составл€ющей бизнес-процессов. Ќаверное, нет такой компании или предпринимател€, которым бы не приходилось сталкиватьс€ с договорами аренды. Ќе исключение тут и спецрежимники, примен€ющие ≈Ќ¬ƒ, однако заключение ими договоров аренды имущества имеет целый р€д особенностей. »менно о них и пойдет речь в этой статье.

«аконодательно арендные отношени€ регулируютс€ главой 34 √ражданского кодекса, котора€ содержит основные положени€, касающиес€ аренды. ≈сли договор не будет содержать указанных в законе сведений, то он будет считатьс€ незаключенным. Ќа что же следует обратить внимание при составлении договора аренды, если стороны (или одна из сторон) примен€ют ≈Ќ¬ƒ?

ќбщие правила составлени€ договоров аренды

—тоит сразу отметить, что правом на сдачу имущества в аренду обладает только его собственник или лица, уполномоченные на это законом (ст. 608 √  –‘). —обственник может по своему усмотрению надел€ть таким правом иное лицо на основании доверенности или делать это в иной форме, не противоречащей закону.
¬ажным моментом €вл€етс€ формулировка условий аренды, например, возможность сдачи имущества в субаренду, передачи арендных прав в залог или третьим лицам или внесение их в качестве взноса в уставный капитал.
ѕередачу объекта аренды от арендодател€ к арендатору лучше всего оформить передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами сделки.

—рок

ƒоговор аренды может быть заключен на любой срок, но если его длительность превысит один год, то в об€зательном пор€дке должна быть соблюдена его письменна€ форма.  огда одной из договаривающихс€ сторон €вл€етс€ юридическое лицо, письменна€ форма договора об€зательна независимо от срока его действи€ (ст. 609 √  –‘). ƒоговоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее одного года (12 полных мес€цев, следующих подр€д), подлежат об€зательной государственной регистрации и считаютс€ заключенными только с момента выполнени€ данного требовани€ (ст. 651 √  –‘). Ќапомним, что схожее требование, касающеес€ срока договора, установлено и дл€ земельных участков (ст. 26 «емельного кодекса).
–егистраци€ договора аренды подтверждаетс€ отметкой –осреестра на лицевой и обратной сторонах договора, а на свидетельстве о государственной регистрации права на арендуемое имущество должна сто€ть отметка "јренда" в графе "—ущественные ограничени€ (обременени€) права".

ќбъект

Ќельз€ заключить договор аренды, не определив объект договора. «аконом установлено: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предпри€ти€, имущественные комплексы, здани€, сооружени€, оборудование, транспортные средства и др., которые не тер€ют своих натуральных свойств в процессе их использовани€ (непотребл€емые вещи), могут быть переданы в аренду (ст. 607 √  –‘).
¬ договоре должны быть указаны данные, позвол€ющие установить имущество, передаваемое в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 √  –‘). ѕри этом желательно включить в качестве приложений к договору копии регистрационных документов, подтверждающих права собственности арендодател€ или надел€ющих его необходимыми полномочи€ми по заключению договора аренды.

¬озмездность

≈ще одним существенным условием договора аренды €вл€етс€ его возмездность. ƒоговор должен содержать сведени€ о пор€дке исчислени€ арендной платы и сроках ее внесени€. јрендна€ плата может относитьс€ ко всему арендуемому имуществу или рассчитыватьс€ отдельно по его составным част€м и устанавливатьс€ в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использовани€ арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставлени€ арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложени€ на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 √  –‘).
“акже возможно сочетание установленных форм арендной платы и определение иных видов по соглашению сторон. ”становленна€ арендна€ плата может пересматриватьс€ сторонами в установленные сроки, но не чаще одного раза в год.

јрендные отношени€ при ≈Ќ¬ƒ

—делки по передаче имущества в аренду активно используютс€ субъектами предпринимательства, примен€ющими налогообложение в виде единого налога на вмененный доход дл€ отдельных видов де€тельности (далее - ≈Ќ¬ƒ). Ќалоговый кодекс разрешает примен€ть ≈Ќ¬ƒ в случае:
- оказани€ услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест дл€ сто€нки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств на платных сто€нках (за исключением штрафных автосто€нок);
- оказани€ услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питани€, не имеющих зала обслуживани€ посетителей;
- оказани€ услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование земельных участков дл€ размещени€ объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питани€ (п. 2 ст. 346.26 Ќ  –‘).


¬се эти случаи касаютс€ сдачи имущества в аренду и могут подпадать под применение ≈Ќ¬ƒ в соответствии с нормами Ќалогового кодекса. Ќо плательщики "вмененного" налога нередко сами выступают арендаторами. „асто отдельные услови€ таких договоров могут стать причиной споров с налоговыми органами именно в отношении "вмененной де€тельности". „то же не нравитс€ налоговикам и €вл€етс€ источником разногласий?

 омментарий специалиста


ј. —кворцов, юрист компании "√арант", к.ю.н.:
"≈диный налог на вмененный доход (далее - единый налог) €вл€етс€ специальным налоговым режимом, вводимым дл€ указанных в пункте 2 статьи 346.26 Ќалогового кодекса видов хоз€йственной де€тельности актами представительных органов власти на территории муниципалитета, а также законами двух субъектов ‘едерации (ћосква и —анкт-ѕетербург). ѕо сути налоговый режим стал фиксированием базы доходности от определенного вида экономической де€тельности независимо от действительного результата с одновременным применением унифицированной 15-процентной ставки налога и освобождением в части этой де€тельности от налога на прибыль организаций, налога на доходы физических лиц (дл€ предпринимателей), налога на имущество организаций, налога на добавленную стоимость (кроме налога при ввозе на таможенную территорию), об€занности по применению контрольно-кассовой техники. ѕрименение единого налога организаци€ми и индивидуальными предпринимател€ми (кроме перечисленных в п. 2.1 и 2.2 ст. 346.26 Ќ  –‘) €вл€етс€ об€зательным, если де€тельность ведетс€ на соответствующей территории.


Ќапример, в ћоскве единый налог введен только в отношении услуг по наружной рекламе с использованием рекламных конструкций (наиболее веро€тно, учитыва€ изменение арбитражной практики при квалификации отношений по аренде крыш зданий, что сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома дл€ размещени€ рекламных конструкций третьими лицами не будет такой де€тельностью).


— учетом указанных выше ограничений в рассматриваемом случае переводу на уплату единого налога подлежит периодическое извлечение прибыли из осуществлени€ арендодателем де€тельности, св€занной с исполнением договора аренды имущества и подразумевающей:
- оказание услуг по временному размещению и проживанию организаци€ми и предпринимател€ми, использующими в каждом объекте предоставлени€ данных услуг общую площадь помещений дл€ временного размещени€ и проживани€ не более 500 кв. м (подп. 13 п. 2 ст. 346.26, ст. 346.27 Ќ  –‘; п. 2 ст. 671, главы 34 и 35 √  –‘);
- иные услуги, упом€нутые в подпунктах 1-11 пункта 2 статьи 346.26 Ќалогового кодекса, договорна€ конструкци€ оформлени€ которых предусматривает, что исполнение св€зано с передачей имущества исполнител€ в пользование заказчику (например, размещение рекламы на транспорте);
- передачу в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питани€, не имеющих зала обслуживани€ посетителей (подп. 14 п. 2 ст. 346.26 Ќ  –‘);
- передачу в пользование земельных участков дл€ размещени€ объектов стационарной и нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питани€ (подп. 15 п. 2 ст. 346.26 Ќ  –‘).


¬ двух последних случа€х де€тельность управл€ющей компании по сдаче в аренду имущественного комплекса розничного рынка может также подпадать под применение единого налога.
¬ то же врем€ характеристики объекта аренды, как правило, вли€ют на допустимость дальнейшего применени€ единого налога, если налогоплательщик планирует использовать арендованное имущество в де€тельности, подпадающей под единый налог".

‘орма и содержание

ѕрименение физических показателей - одна из особенностей исчислени€ ≈Ќ¬ƒ. ¬ то же врем€ нечеткое их указание в договорах аренды дает основание налоговикам трактовать их в удобную дл€ себ€ сторону, а отсутствие достаточных доказательств не даст защиту даже в суде.


Ќапример, ¬ысший јрбитражный —уд –‘ в определении от 26 марта 2008 г. N 3170/08 поддержал решение ‘ј— ¬олго-¬€тского округа, выраженное в постановлении от 13 но€бр€ 2007 г. по делу N ј38-2267-5/223-2006. ¬ нем суд отклонил за€влени€ предпринимател€ о том, что налоговый орган неправомерно применил физический показатель "площадь торгового зала" вместо показател€ "торговое место". ¬ обоснование своей позиции суд привел письмо ћинфина –оссии от 21 декабр€ 2004 г. N 03-06-05-05/43, где указано: к правоустанавливающим и инвентаризационным документам относ€тс€ любые имеющиес€ у налогоплательщика на объект стационарной торговой сети документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенност€х и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право на пользование данным объектом (договор передачи (купли-продажи) нежилого помещени€, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещени€ или его части (частей), разрешение на право обслуживани€ посетителей на открытой площадке и т.п.).


—ледует отметить, что указание в договорах аренды наименований, не соответствующих физическим характеристикам объектов аренды, €вл€етс€ достаточным основанием дл€ доначислени€ сумм налога, пеней и штрафных санкций (определение ¬ј— –‘ от 12 окт€бр€ 2007 г. N 12111/07). »спользование физического показател€ "торговое место" в отношении объектов аренды, отвечающих по физическим характеристикам показателю "торговый зал", €вл€етс€ неправомерным и ведет к занижению суммы налога, уплачиваемого в бюджет.


ќднако ‘ј— ¬олго-¬€тского округа в постановлении от 18 марта 2008 г. по делу N ј79-8063/2007 поддержал предпринимател€, так как он доказал, что торговл€ им осуществл€лась на обособленном торговом месте, несмотр€ на то что по договору аренды ему также были переданы подсобные помещени€, помещени€ дл€ приема, хранени€ товаров и подготовке их к продаже. ќборудование непосредственно торгового места было выполнено в виде сборно-разборных конструкций, которые отдел€ют торговые места, арендованные разными предпринимател€ми. ƒоводы и фотографии налогового органа суд к рассмотрению не прин€л, так как они были сделаны с нарушением требований статей 92 и 98 Ќалогового кодекса.


—хожие выводы были сделаны тем же судом в постановлении от 27 декабр€ 2006 г. по делу N ј17-1077/5-2006. ѕри изучении материалов дела суд установил, что налоговый орган неправомерно исчислил ≈Ќ¬ƒ, применив показатель "площадь торгового зала" к общему размеру арендованных налогоплательщиком помещений, установленному на основании документов технического учета и договоров. ќднако из содержани€ договоров следует, что в них указывалась лишь обща€ площадь арендуемого помещени€ без размера торговых площадей. ќсмотр помещений в ходе проверки инспекци€ не проводила, по€снени€ по использованию данных площадей с налогоплательщика не запрашивала. ¬ свою очередь предприниматель опроверг использование всей площади арендованных помещений дл€ осуществлени€ де€тельности, подпадающей под ≈Ќ¬ƒ, указав, что часть их использовал дл€ складских и бытовых нужд.


’очетс€ отметить, что при рассмотрении дел по определению показател€ "торговое место" или "площадь торгового зала" суды не принимают во внимание нормы √осударственного стандарта –оссийской ‘едерации √ќ—“ – 51303-99 "“орговл€. “ермины и определени€", а руководствуютс€ исключительно нормами Ќалогового кодекса, предусмотренными главой 26.3 (постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 20 декабр€ 2007 г. по делу N ј31-466/2006-13).

ƒокументальное подтверждение

Ќеточное указание объекта арендуемой недвижимости также не позволит налогоплательщикам ≈Ќ¬ƒ занизить сумму налога. “ак, при проведении налоговой проверки инспекцией ‘Ќ— –оссии по городу …ошкар-ќла было установлено, что, согласно договору аренды, площадь торгового зала составл€ет 10 кв. м, по факту данна€ площадь составила 25,2 кв. м, что было подтверждено справками и экспликацией ‘√”ѕ "–остехинвентаризаци€". ¬ результате инспекцией было вынесено решение о доначислении сумм налога, пеней и штрафов, которое обжаловалось в суде. ¬ постановлении ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 4 окт€бр€ 2007 г. по делу N ј38-1492-17/165-2006 суд указал: применение предпринимателем показателей, указанных в паспорте торговой точки, разработанном по за€вке ранее арендовавшего данную площадь предпринимател€, и ссылки на данные, указанные в договорах аренды, сформированные на основании данного паспорта, неправомерны. “аким образом, суд посчитал достоверными сведени€, представленные ‘√”ѕ "–остехинвентаризаци€". —хожие суждени€ были выражены также в постановлении ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 27 ма€ 2009 г. по делу N ј38-2267-5/223-2006-17-23/08.


ѕоказательным в этом плане может служить постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 20 августа 2007 г. по делу N ј43-33908/2006-11-1063. ¬ нем суд отклонил данные, указанные в акте осмотра объекта недвижимости, и фотографии, полученные при проведении выездной налоговой проверки, так как они не могут свидетельствовать о техническом состо€нии объекта за провер€емый период.


—уд указал: инвентаризационными документами €вл€ютс€ документы, оформленные в результате проведени€ технической инвентаризации и свидетельствующие о техническом и качественном состо€нии объекта недвижимости, а также об изменени€х характеристик объекта (перепланировка, реконструкци€, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровн€ инженерного благоустройства, снос) (ѕоложение об организации в –оссийской ‘едерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утв. постановлением ѕравительства –‘ от 4 декабр€ 2000 г. N 921, далее - ѕоложение по организации технического учета).


≈ще более интересное решение было вынесено налоговым органом после представлени€ предпринимателем уточненной декларации по ≈Ќ¬ƒ с применением физического показател€ "торговое место". ѕо результатам камеральной проверки (!) налоговый орган установил наличие торговых залов в помещени€х, арендуемых налогоплательщиком дл€ розничной торговли. ¬полне очевидно, что достаточных доказательств налоговики не смогли представить суду. ¬ то же врем€ суд установил, что договоры аренды и субаренды не содержат сведени€ о передаче в аренду обособленных торговых помещений, имеющих торговый зал (постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 17 сент€бр€ 2007 г. по делу N ј79-2708/2007).


¬ постановлении ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 30 ма€ 2007 г. по делу N ј29-7750/2006а суд отметил: "... онституционный —уд –оссийской ‘едерации в определении от 12 июл€ 2006 г. N 267-0 указал, что взаимосв€занные положени€ частей третьей и четвертой статьи 88 и пункта 1 статьи 101 Ќалогового кодекса –оссийской ‘едерации предполагают, что налоговый орган, провод€щий камеральную налоговую проверку, при обнаружении налоговых правонарушений об€зан требовать от налогоплательщика представлени€ объ€снений и документов, подтверждающих правильность исчислени€ и своевременность уплаты налогов, и уведомл€ть его о дате и месте рассмотрени€ материалов проверки руководителем (заместителем руководител€) налогового органа. ...невыполнение налоговым органом своей об€занности привело к неполному вы€снению всех имеющих значение дл€ дела обсто€тельств, а налогоплательщик был лишен возможности дать объ€снени€ по этим обсто€тельствам и привести возражени€".


ќдновременно можно отметить: произвести на законных основани€х доначислени€ по результатам камеральной проверки налоговикам затруднительно, так как это можно сделать только на основании представленных налогоплательщиком документов или при вы€влении €вных несоответствий документов и представленных деклараций. »сследование же объекта аренды Ќалоговый кодекс при камеральной проверке не предусматривает.

јрендуема€ площадь

»так, при исчислении ≈Ќ¬ƒ у налогоплательщиков возникают сложности в правильном применении физического показател€. Ќо даже если в качестве такого показател€ однозначно выступает площадь торгового зала, то и здесь оказываетс€ достаточно "подводных камней". Ќапример, при рассмотрении дела в ‘ј— ¬олго-¬€тского округа предприниматель не смог доказать, что использует дл€ ведени€ ≈Ќ¬ƒ меньшую площадь, так как в наличии у него были только договоры аренды на всю площадь помещений под организацию торговли пивом, соком и лимонадом. ¬ суд им был представлен только рабочий проект закусочной, который суд не прин€л в качестве достаточного документа дл€ доказательства размера используемой площади дл€ оказани€ услуг общественного питани€ (постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 13 €нвар€ 2009 г. N ј29-1428/2008).  роме того, суд указал на необходимость организации раздельного учета при ведении де€тельности, подлежащей различным режимам налогообложени€ в соответствии с пунктом 6 статьи 346.26 Ќалогового кодекса.


≈ще одна особенность, которую можно учесть при заключении договора аренды, - правильное указание арендуемых объектов.


ќснованием дл€ этого могут послужить материалы дела N ј17-3364/5-2006, рассмотренного в ‘ј— ¬олго-¬€тского округа, решение по которому было прин€то в пользу налогоплательщика. »сследу€ материалы дела, суд пришел к выводу о вынесении налоговым органом неправомерного решени€ в части доначислени€ сумм ≈Ќ¬ƒ со всех арендуемых площадей исход€ из данных технического учета и договоров аренды. ¬ постановлении от 7 марта 2007 г. суд указал, что предприниматель правомерно исчисл€л ≈Ќ¬ƒ исход€ из фактически используемой при осуществлении розничной торговли площади помещений (в квадратных метрах) без учета мест, предназначенных дл€ складских и бытовых нужд, при отсутствии у налоговиков достаточных доказательств обратного.


ѕри аренде земельных участков налогоплательщиком, примен€ющим ≈Ќ¬ƒ, и при последующей сдаче таких участков в аренду дл€ организации торговых мест дл€ расчета налога при передаче во временное пользование земельных участков площадью, не превышающей 10 кв. м, примен€етс€ физический показатель "количество земельных участков, переданных во временное владение и (или) пользование". ≈сли же передаютс€ земельные участки площадью более 10 кв. м, то примен€етс€ физический показатель "площадь земельных участков, переданных во временное владение и (или) пользование (в квадратных метрах)" (письмо ћинфина –оссии от 9 феврал€ 2010 г. N 03-11-11/28). —умма арендной платы должна быть согласована в договоре аренды с учетом особенностей исчислени€ Ќƒ— в соответствии с пунктом 3 статьи 162 Ќалогового кодекса.

≈Ќ¬ƒ и аренда федерального и муниципального имущества

 ак известно, организации и индивидуальные предприниматели не признаютс€ плательщиками Ќƒ— в части де€тельности, подлежащей обложению ≈Ќ¬ƒ, за исключением случаев, определенных Ќалоговым кодексом (п. 4 ст. 346.26 Ќ  –‘).   таким случа€м относитс€ аренда федерального имущества, имущества субъектов –оссийской ‘едерации и муниципального имущества. ¬ этом случае арендатор - плательщик ≈Ќ¬ƒ €вл€етс€ налоговым агентом по уплате Ќƒ— по каждому арендованному объекту. Ќа него возложена об€занность исчислени€ и уплаты в бюджет Ќƒ—, а также представление в установленные сроки налоговых деклараций в налоговые органы (п. 3 ст. 162 и п. 5 ст. 174 Ќ  –‘). ѕри этом налоговой базой €вл€ютс€ суммы, уплачиваемые за арендуемое имущество, включа€ Ќƒ—, а налог исчисл€етс€ по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 Ќ  –‘).


—ледует отметить, что данные требовани€ не относ€тс€ к аренде имущества у государственных и муниципальных предпри€тий - √”ѕ и ћ”ѕ. “акое имущество находитс€ у них в хоз€йственном ведении, а значит, они должны самосто€тельно исчисл€ть и уплачивать Ќƒ— с полученной арендной платы (письма ћинфина –оссии от 10 июн€ 2004 г. N 03-03-11/92, ‘Ќ— –оссии от 19 окт€бр€ 2005 г. N ћћ-6-03/886@). “о есть Ќƒ— исчисл€етс€ только в случае, когда арендодателем €вл€етс€ непосредственно орган государственной власти и управлени€ или орган местного самоуправлени€.

„то следует учесть при составлении договоров аренды при ≈Ќ¬ƒ

»так, при заключении договора аренды налогоплательщикам, примен€ющим ≈Ќ¬ƒ, следует учесть следующее.

јрендатору

јрендатору следует проконтролировать правильность указани€ предмета договора (объекта аренды) с четким разграничением по назначению (торговые залы, склады, офисы, подсобные помещени€ и др.). ”становить правомочность арендодател€ на основании документов, удостовер€ющих его право собственности или представлени€ интересов собственника. »зучить документы технической инвентаризации, оформленные с ѕоложением об организации технического учета.  опии данных документов желательно включить в состав приложений к договору.


ѕри заключении договора аренды федерального имущества, имущества субъектов –оссийской ‘едерации и муниципального имущества следует помнить о том, что по€вл€етс€ об€занность исчислени€ и уплаты Ќƒ—, а также представлени€ налоговой декларации в качестве налогового агента. ƒанное правило не распростран€етс€ при аренде такого имущества, наход€щегос€ в хоз€йственном ведении √”ѕ и ћ”ѕ.
—ледует согласовать стоимость арендной платы, определить пор€док уплаты коммунальных платежей (при их наличии).


ѕри ведении де€тельности нескольких видов требуетс€ организовать раздельный учет имущества, об€зательств и хоз€йственных операций в отношении предпринимательской де€тельности, подлежащей обложению единым налогом на вмененный доход, и предпринимательской де€тельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложени€.

јрендодателю

јрендодателю следует предусмотреть возможность индексировани€ арендной платы в зависимости от инфл€ции. ƒанное требование не будет нарушать нормы √ражданского кодекса, так как пор€док исчислени€ арендной платы остаетс€ неизменным (п. 11 информационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 11 €нвар€ 2002 г. N 66).


ќчень важным €вл€етс€ условие о компенсации убытков в случае досрочного расторжени€ договора аренды. ¬едь если договор будет расторгнут в течение налогового периода (квартала), арендодатель будет €вл€тьс€ плательщиком ≈Ќ¬ƒ независимо от того, получен им доход от такой де€тельности или нет. ѕри отсутствии таких положений в договоре компенсировать понесенные убытки и упущенную выгоду можно будет только через суд (п. 2 ст. 15 √  –‘). ѕри определении размера упущенной выгоды необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать спорное имущество при обычных услови€х гражданского оборота (постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 22 августа 2008 г. по делу N ј43-25957/2007-17-662). –азмер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определ€тьс€ с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы об€зательство было исполнено (п. 11 постановлени€ ѕленума ¬— –‘ N 6 и ѕленума ¬ј— –‘ N 8 от 1 июл€ 1996 г. "ќ некоторых вопросах, св€занных с применением части первой √ражданского кодекса –оссийской ‘едерации").


¬ажным моментом дл€ арендодател€ €вл€етс€ организаци€ раздельного учета доходов и расходов по де€тельности, облагаемой ≈Ќ¬ƒ и иными налоговыми режимами. Ќапример, при применении ”—Ќ и ≈Ќ¬ƒ максимальный предел дл€ применени€ ”—Ќ будет исчисл€тьс€ только на основании доходов, полученных от де€тельности, облагаемой этим налогом, и не будут учитыватьс€ доходы, облагаемые ≈Ќ¬ƒ, при условии ведени€ раздельного учета (постановление ‘ј— ¬олго-¬€тского округа от 5 июн€ 2007 г. по делу N ј39-3486/2006).


¬ завершение хочетс€ отметить, что наличие договора аренды имущества между сторонами не может быть основанием дл€ применени€ ≈Ќ¬ƒ без фактического исполнени€ данного договора (постановлени€ ‘ј— «ападно-—ибирского округа от 16 декабр€ 2008 г. N ‘04-7346/2008(16706-A75-27) по делу N ј75-695/2008, определение ¬ј— –‘ от 15 сент€бр€ 2009 г. N ¬ј—-11332/09 по делу N ј64-1509/08-16 ‘ј— ÷ентрального округа). »ными словами, даже если между сторонами заключен договор аренды, но по факту он не исполн€етс€, то у налоговых органов нет законных оснований требовать от арендатора или арендодател€ исчисл€ть и уплачивать ≈Ќ¬ƒ.


ƒоговор аренды, составленный с учетом различных особенностей его исполнени€ и примен€емых режимов налогообложени€, поможет избежать ненужных затруднений при построении взаимоотношений не только с партнерами, но и с контролирующими органами.
 

ј. ’имичев
∆урнал "ѕрактическа€ бухгалтери€"

 
„итать также: