ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

јренда - знакома€ незнакомка

18.02.2011

ƒанна€ тема многогранна и неисчерпаема. ћы оп€ть обращаемс€ к ней, потому что аренда . широко распространенное €вление, буквально пропитавшее насквозь деловую жизнь общества, . подбрасывает нам все новые вопросы, ответы на которые не такто просто найти в законе или учебном пособии.
— проблемой, которую освещает данна€ стать€, может столкнутьс€ каждый, кто арендует помещение под офис или магазин.


ѕри заселении арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную перспективу и обустраивает помещение в соответствии с потребност€ми своего бизнеса. ƒоговор аренды при этом заключаетс€ на длительный срок. ј ведь не исключено, что во врем€ действи€ договора собственник решит продать помещение. „то ждет в таком случае арендатора? „то защищает его и к чему нужно быть готовым . об этом вы прочтете в нашей статье.

„то с договором?
—торонами договора аренды €вл€ютс€ арендодатель и арендатор. ¬ соответствии со ст. 608 √  –‘ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. јрендодател€ми могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
ќтношени€ между арендатором и арендодателем регулируютс€ гражданским законодательством и закрепл€ютс€ в договоре аренды.

ѕо договору аренды арендодатель об€зуетс€ предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
(ст. 606 √  –‘).

ќднако передача имущества в аренду не влечет дл€ собственника ограничени€ его прав на это имущество, то есть собственник вправе распор€жатьс€ принадлежащим ему имуществом, по своему усмотрению совершать в отношении него любые действи€, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охран€емые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 √  –‘). —ледовательно, в продаже имущества, обремененного арендой, нет ничего противозаконного.


Ќа страже интересов арендатора стоит ст. 617 √  –‘, в п. 1 которой установлено, что переход к другому лицу права собственности либо хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€, пожизненного наследуемого владени€ на сданное в аренду имущество не €вл€етс€ основанием дл€ изменени€ или расторжени€ договора.
ѕри смене собственника помещени€ происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно . арендодател€, иными словами, перемена лиц в об€зательстве, основанна€ на ст. 382, 387 √  –‘.


¬ пункте 24 »нформационного письма ѕрезидиума ¬ј— –‘ от 11.01.2002 є 66 "ќбзор практики разрешени€ споров, св€занных с арендой" рассматриваетс€ така€ ситуаци€: акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименовани€ арендодател€ и срока аренды.

јрбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 √  –‘, согласно которой переход права собственности (хоз€йственного ведени€, оперативного управлени€) на сданное в аренду имущество к другому лицу не €вл€етс€ основанием дл€ изменени€ или расторжени€ договора аренды.
ќднако суд апелл€ционной инстанции счел правомерным изменение в договоре наименовани€ арендодател€ (поскольку в силу ст. 608 √  –‘ арендодателем по договору аренды €вл€етс€ соб
ственник имущества), а в изменении срока договора аренды отказал.
ƒругие суды кассационной инстанции придерживаютс€ аналогичной позиции .

¬ывод один: новый собственник не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменени€ в уже действующий, кроме изменений, касающихс€ наименовани€ и реквизитов нового арендодател€.

 ому платить?
»так, мы уже вы€снили, что при смене арендодател€ арендатор в течение оставшегос€ срока действи€ договора может пользоватьс€ арендованным имуществом на основании и на услови€х ранее заключенного договора. ѕри этом все права и об€занности арендодател€, в том числе и право на получение арендной платы, переход€т к данному лицу.


Ќередки случаи, когда фактическое прин€тие прав и об€занностей арендодател€ наступает раньше, чем регистраци€ права собственности нового владельца на этот объект. ¬ св€зи с этим возникает вопрос: кому платить арендную плату до совершени€ регистрационных действий?
¬ законе этот момент четко не прописан. –ассмотрим две позиции в судебной практике, сложившейс€ в насто€щее врем€.


ѕерва€ позици€ заключаетс€ в том, что новый собственник имеет право требовани€ уплаты арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. ќна €вл€етс€ наиболее распространенной и отражена в постановлени€х ‘ј— ѕќ от 15.06.2009 є ј6516052/2008, ‘ј— —«ќ от 24.03.2006 єј212692/2005—2, ‘ј— ¬¬ќ от 10.02.2010 є ј825285/2009 , ‘ј— «—ќ от 16.04.2009 є‘041821/2009(3351ј2747), ‘ј— — ќ от 26.05.2010 є ј3220449/2009, ‘ј— ”ќ от 10.08.2010 є ‘096284/10—3, ‘ј— ÷ќ от 09.07.2009 є‘102109/09.


¬ них арбитры указали, что в соответствии со ст. 551 √  –‘ право собственности на объект недвижимости по договору куплипродажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. ƒо этого момента собственником имущества остаетс€ продавец, следовательно, покупатель не может распор€жатьс€ данным имуществом, в том числе заключать в отношении него договоры аренды.


–еже встречаетс€ другое суждение арбитров, отражающее вторую позицию по спорному вопросу. ≈е сторонники считают, что об€занность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомлени€ арендатора о смене собственника. ¬от пример из судебной практики.
¬ ѕостановлении ‘ј— ƒ¬ќ от 18.09.2009 є ‘034701/2009 сделан вывод о том, что если обществоарендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомлени€ производитс€ новому собственнику.


Ќам кажетс€ более логичной перва€ точка зрени€. —огласно п. 1 ст. 131 √  –‘ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничени€ этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществл€ющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
¬ соответствии с п. 2 ст. 223 √  –‘ в случа€х, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретател€ возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.


»з вышесказанного можно заключить, что у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становитс€ стороной договора аренды, а это может произойти не раньше, чем у него по€витс€ право собственности на здание. ¬едь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.


“акже актуален вопрос: кому платить долги по арендной плате, возникшие до даты перехода права собственности?
Ќа наш взгл€д, съемщик €вл€етс€ должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъ€вил документов, пр€мо указывающих на то, что он имеет право требовать погашени€ прежних долгов. ≈сли такие документы не могут быть представлены, то в соответствии с п. 1 ст. 385 √  –‘ должник вправе не исполн€ть об€зательство перед новым кредитором до представлени€ ему доказательств перехода требовани€ к этому лицу.


„то касаетс€ налогов, сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег.


ѕри осуществлении выплат лицу, которое фактически уже не €вл€етс€ арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов. „тобы избежать непри€тностей, советуем затребовать у прежнего собственника копию договора куплипродажи помещени€. ¬ том случае, если в нем нет указани€ о передаче права требовани€ задолженности, этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику.
Ќеплохо будет, если старый арендодатель выставит вам счет на сумму задолженности. Ётот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате и будет служить ему определенной гарантией исполнени€ об€зательства.

„то делать, если от вас скрывают правду
јрендодатель об€зан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты дл€ перечислени€ средств. ¬ соответствии с п. 3 ст. 382 √  –‘, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагопри€тных последствий.
Ќа практике встречаютс€ случаи, когда новый собственник пытаетс€ искусственно создать задолженность арендатора и умышленно не сообщает ему о смене арендодател€. ј через некоторое врем€, когда сумма долга подрастает, арендатору предъ€вл€етс€ иск о расторжении договора.


ќднако исполнение об€зательства по отношению к первоначальному кредитору, как сказано в вышеприведенной норме, признаетс€ исполнением об€зательства перед надлежащим кредитором. “о есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодател€ в данном случае не будет €вл€тьс€ неисполнением арендатором своих договорных об€зательств.


≈стественно, дыма без огн€ не бывает, и арендатор обычно догадываетс€ о происход€щих изменени€х. ¬ любом случае советуем обезопасить себ€ путем направлени€ новому арендодателю письменного запроса о том, куда следует перечисл€ть деньги.


–асторгнуть договор аренды изза неуплаты арендных платежей, если арендатор несвоевременно получил извещение о смене арендодател€ и реквизитов дл€ перечислени€ средств, проблематично. ќб этом свидетельствуют постановлени€ ‘ј— ћќ от 22.09.2006 є  √ј40/859006, ‘ј— ”ќ от 06.05.2008 є‘093014/08—6.

Ќеотделимые улучшени€
¬ообще вопрос, на кого должны быть возложены затраты, св€занные с неотделимыми улучшени€ми (которые не могут быть изъ€ты без вреда дл€ имущества), решаетс€ в зависимости от того, проведены они с согласи€ арендодател€ либо без него.


¬ случае согласовани€ своих действий с арендодателем арендатор имеет право требовать от него возмещени€ стоимости неотделимых улучшений после прекращени€ договора (п. 2 ст. 623 √  –‘). ≈сли же улучшени€ произведены без такого согласи€, то все произведенные затраты относ€тс€ на арендатора, поскольку он не вправе был чтолибо измен€ть по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 √  –‘).


–ассмотрим ситуацию, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшени€ арендуемого имущества произведены по обоюдному согласию в то врем€, когда данное имущество принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратилс€ после перехода права собственности к другому собственнику. ¬ законе отсутствует четка€ формулировка того, кто именно должен удовлетворить требовани€ арендатора, предусмотренные вышеприведенной нормой.


ѕосмотрим, как арбитры решают подобные задачи. “ак, в ѕостановлении ‘ј— ѕќ от 26.10.2009 є ј125231/2008 говоритс€, что если спорное помещение продано новому собственнику с учетом капитального ремонта, произведенного за счет арендатора, то выгодоприобретателем будет €вл€тьс€ старый собственник имущества. ј в соответствии со ст. 1102 √  –‘ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), об€зано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).


—татьей 1105 √  –‘ предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующеес€ чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользовани€, по цене, существовавшей во врем€, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

¬ывод таков: если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себ€ стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжени€ договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.
¬праве ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшени€м в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в св€зи со сменой собственника? Ќа этот вопрос отвечает ћинфин в ѕисьме от 20.10.2009 є03 03 06/1/677.


¬ цел€х налогообложени€ прибыли организаций амортизируемым имуществом признаютс€ капитальные вложени€ в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласи€ арендодател€ (п. 1 ст. 256 Ќ  –‘).


ѕор€док амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств регламентирует п. 1 ст. 258 Ќ  –‘.
ѕунктом 20 ст. 2 ‘едерального закона от 25.11.2009 є 281‘« внесены изменени€ в абз. 6 п. 1 ст. 258 Ќ  –‘, вступившие в силу с 1 €нвар€ 2010 года: капитальные вложени€, произведенные арендатором с согласи€ арендодател€, стоимость которых не возмещаетс€ арендодателем, амортизируютс€ арендатором в течение срока действи€ договора аренды исход€ из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использовани€, определ€емого дл€ арендованных объектов основных средств или дл€ капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с  лассификацией основных средств, утверждаемой ѕравительством –‘.


”читыва€ изложенное, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начина€ с 1 €нвар€ 2010 года, налогоплательщик вправе устанавливать самосто€тельный срок полезного использовани€, отличный от прин€того дл€ арендованных объектов основных средств, в соответствии с  лассификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (ѕисьмо ћинфина –оссии от 13.04.2010 є 03 03 06/2/75).


“аким образом, по неотделимым улучшени€м, произведенным до 1 €нвар€ 2010 года, действует прежний пор€док, в соответствии с которым срок полезного использовани€ дл€ произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использовани€ объекта аренды при расчете амортизации (ѕисьмо ”‘Ќ— по г. ћоскве от 25.08.2010 є 1615/089245@).


‘инансисты обращают ваше внимание на то, что амортизируютс€ только те неотделимые улучшени€ арендованного имущества, которые нос€т капитальный характер, то есть св€заны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. ≈сли расходы осуществл€ютс€ с целью текущего поддержани€ основных средств в рабочем состо€нии, то они единовременно учитываютс€ в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положени€м ст. 260 Ќ  –‘.


¬ соответствии с вышесказанным налоговое законодательство предоставл€ет арендатору право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действи€ договора аренды.


ƒалее чиновники правомерно отсылают нас к п. 1 ст. 617 √  –‘, указывающему на неизменность договора аренды при смене собственника, и делают объективный вывод о том, что при дей
ствующем договоре арендатор продолжает начисл€ть амортизацию по капитальным вложени€м в арендованное имущество на тех же услови€х.

«аключение
¬ заключение хочетс€ отметить, что при смене собственника арендуемых помещений нормы гражданского законодательства направлены на защиту прав арендатора. Ќо всетаки во избежание судебных споров в договоре аренды нужно четко прописать права и об€занности сторон при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.


—ледует опасатьс€ часто встречающихс€ на практике ситуаций, когда стороны или их представители достигают неформальных договоренностей о продлении соглашени€ или возмещении стоимости ремонта помещени€. ¬едь новые владельцы имущества могут подругому видеть ваши с ними отношени€, а дождавшись срока истечени€ договора . просто отказать в его продлении. «акон не об€зывает арендодател€ продлевать договор с прежним пользователем. ќн имеет право использовать свое имущество дл€ собственных нужд, и к такому повороту событий надо быть готовыми.


 ». ». ћоисеева
∆урнал "јктуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложени€"

 

 
„итать также: