ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

 уплен объект и улучшени€ в придачу

09.08.2012

‘Ќ— –оссии в письме от 18.06.2012 є ≈ƒ-4-3/9951 рассказала, как бывшему арендатору учитывать неотделимые улучшени€ в арендованные помещени€, если до окончани€ срока действи€ договора аренды эти помещени€ приобретены им по договору купли-продажи. —разу скажем, что разъ€снени€ в пользу налогоплательщиков.

Ѕыло ваше, стало наше

¬ письме рассмотрена следующа€ ситуаци€. ќрганизаци€ по согласованию с арендодателем произвела неотделимые улучшени€ в арендованные помещени€, стоимость которых не возмещаетс€. ƒо истечени€ срока договора аренды организаци€ приобрела арендованные помещени€ в собственность по договору купли-продажи. ѕри этом она не передавала неотделимые улучшени€ арендодателю (они не выходили из ее правообладани€) и после покупки помещений продолжает их использовать в своей де€тельности как собственник.

ќрганизаци€ обратилась в ‘Ќ— –оссии с такими вопросами. ћожно ли дл€ целей налогообложени€ прибыли увеличить первоначальную стоимость приобретенных объектов недвижимости на недоамортизированную часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений? ѕравомерно ли в данном случае недоамортизированную часть стоимости неотделимых улучшений учитывать в расходах путем начислени€ амортизации в течение срока полезного использовани€ объекта недвижимости?

Ќалоговики: нет проблем

—пециалисты налоговых органов не стали чинить преп€тстви€ и разрешили организации учесть недоамортизированную часть неотделимых улучшений, произведенных в арендованное имущество, в первоначальной стоимости купленного объекта, которое ранее находилось в аренде. ¬от как аргументировали свою позицию налоговики.

јрендатор вправе начисл€ть амортизацию на капитальные вложени€ в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласи€ собственника имущества, в части затрат, не возмещаемых арендодателем, в течение срока действи€ договора аренды (п. 1 ст. 258 Ќ  –‘).

ѕриобретенные по договору купли-продажи помещени€ организаци€ отражает в составе основных средств. ѕервоначальна€ стоимость основного средства определ€етс€ как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состо€ни€, в котором оно пригодно дл€ использовани€, за исключением Ќƒ— и акцизов, кроме случаев, предусмотренных Ќ  –‘ (п. 1 ст. 257 Ќ  –‘).

¬ пункте 2 ст. 257 Ќ  –‘ установлено, что первоначальна€ стоимость основных средств измен€етс€ в случа€х достройки, дооборудовани€, реконструкции, модернизации, технического перевооружени€, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основани€м. ѕо мнению налоговиков, капитальные вложени€ в виде неотделимых улучшений в основные средства могут рассматриватьс€ в контексте п. 2 ст. 257 Ќ  –‘.

“аким образом, после перехода права собственности на имущество в результате его покупки арендатор вправе увеличить первоначальную стоимость данного основного средства на недо­амортизированную часть неотделимых улучшений и начисл€ть амортизацию исход€ из вновь сформированной стоимости объекта.

«аметим, что аналогичной позиции придерживаютс€ и специалисты ћинфина –оссии (письмо от 06.06.2012 є 03-03-10/61).

¬нимание! подводный камень

ѕозици€ контролирующих органов выгодна налогоплательщикам. ¬едь она позвол€ет бывшему арендатору полностью самортизировать неотделимые улучшени€, произведенные им в арендованном помещении. Ќо при этом важно не оформл€ть возврат арендованного помещени€ арендодателю. ѕо€сним.

¬ общем случае при прекращении договора аренды арендатор об€зан вернуть арендодателю имущество в том состо€нии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состо€нии, обусловленном договором (ст. 622 √  –‘). Ќо когда договор аренды расторгаетс€ в св€зи с приобретением арендатором арендуемого помещени€ в собственность, помещение из владени€ арендатора не выходит и фактически арендодателю не возвращаетс€.

“ак, ‘ј— ”ральского округа в постановлении от 01.07.2010 є ‘09-4941/10-—2 отметил, что в период действи€ договора объект аренды был приобретен арендатором в собственность и помещение из его правообладани€ не вышло. ƒоказательства фактической передачи арендодателю произведенных арендатором неотделимых улучшений в деле отсутствуют (ќпределением ¬ј— –‘ от 09.12.2010 є ¬ј—-14603/10 отказано в передаче дела в ѕрезидиум ¬ј— –‘).

ѕоскольку арендатор неотделимые улучшени€ арендодателю не передает, последний реализует арендатору помещение по стоимости, не включающей в себ€ стоимость произведенных неотделимых улучшений.

¬ то же врем€ у арендатора в составе основных средств на дату расторжени€ договора аренды числитс€ не полностью самортизированный объект в виде неотделимых улучшений.  огда по окончании договора аренды эти улучшени€ вместе с объектом аренды передаютс€ арендодателю, данный объект основных средств списываетс€ с баланса арендатора. Ќо в рассматриваемом случае неотделимые улучшени€ остаютс€ во владении арендатора (теперь уже бывшего) и арендодателю не передаютс€. —оответственно оснований дл€ списани€ данного объекта с баланса у бывшего арендатора нет. ¬ бухгалтерском учете недоамортизированна€ часть капвложений списываетс€ со счета 01 на счет 08 и впоследствии учитываетс€ при формировании стоимости куп­ленного объекта недвижимости.

„то касаетс€ налогового учета, при прекращении договора аренды бывший арендатор, а ныне собственник имущества не вправе дл€ целей налогообложени€ прибыли продолжать начисл€ть амортизацию, поскольку в силу п. 1 ст. 258 Ќ  –‘ амортизаци€ по неотделимым улучшени€м начисл€етс€ только в течение срока действи€ договора аренды. ¬ принципе контролирующие органы могли бы вз€ть на вооружение формальный подход и говорить, что нормами Ќалогового кодекса не предусмотрено увеличение первоначальной стоимости приобретенного объекта аренды на стоимость ранее произведенных неотделимых улучшений. “огда остаточную стоимость неотделимых улучшений арендатор не смог бы учесть в составе расходов. Ќо и ћинфин –оссии, и налоговики пошли навстречу налогоплательщикам и разрешили на эту остаточную стоимость увеличить первоначальную стоимость приобретенного объекта аренды, позволив тем самым полностью учесть затраты на производство неотделимых улучшений в составе расходов при расчете налога на прибыль.

≈сли вы оформите возврат ранее арендованного имущества, то воспользоватьс€ выгодными разъ€снени€ми чиновников будет уже нельз€. ѕоскольку улучшени€ будут уже списаны.

»сточник: "Ёкономика и жизнь"

 
„итать также: