ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

–ассчитывать налог на недвижимость по кадастру мешает плохое качество оценки

27.05.2014

Ѕизнес готовитс€ к введению налога на недвижимость, рассчитанному на основе кадастровой стоимости. –егионы будут запускать его по мере готовности, но уже сегодн€ пон€тно, что в некоторых субъектах –‘ это вызовет недовольство, как уже произошло в столице.

ќдной из первых на уплату юридическими лицами налога с объектов недвижимости на основе кадастровой оценки перешла ћосква. ‘едеральный закон от 2 но€бр€ 2013 года N 307-‘« дал регионам возможность вводить особый пор€док определени€ налоговой базы, исход€ из кадастровой стоимости отдельных видов объектов недвижимого имущества. —огласно этим нормам, с 2014 года ћосква ввела налог на имущество с торгово-офисной недвижимости площадью свыше 5 тыс€ч квадратных метров по ее кадастровой стоимости. ѕричем в ближайшее врем€ столичные власти готовы распространить эту практику и далее. ћосгордума уже одобрила законопроект, распростран€ющий норму на помещени€ площадью свыше 3 тыс€ч кв. метров. ≈сли его подпишет мэр столицы —ергей —об€нин, документ вступит в силу с 1 €нвар€ 2015 года.

“акое быстрое внедрение нового механизма расчета налога в ћоскве вызвало негативную реакцию общественных организаций. "ќѕќ–ј –оссии", "ƒелова€ –осси€" и отраслевые бизнес-организации попросили —ерге€ —об€нина не мен€ть пор€док расчета и уплаты налога на недвижимость, так как это в первую очередь ухудшит положение арендаторов. ѕо мнению общественников, собственники заложат свои потери в арендную плату и возложат новые расходы на снимающих помещение предпринимателей. Ёксперты за€вили, что уже сегодн€ в торговых комплексах, попавших под новую норму, сумма налога выросла в дес€тки раз. ¬ лучшем случае бизнесмены будут вынуждены заложить издержки в стоимость товаров и услуг, в худшем - свернуть де€тельность.

Ќо государство не готово отступать, слишком больша€ подготовительна€ работа по введению кадастра была проведена. –€д экспертов также поддерживает введение нового подхода к расчету налога с объектов недвижимости. "Ќалог должен рассчитыватьс€ по кадастру, который отражает реальную стоимость объектов недвижимости. ≈сли сумма платежа слишком больша€ дл€ плательщиков, корректировать ее можно с помощью ставки. ” регионов есть такое право", - за€вила директор »нститута проблем регистрации, оценки и налогообложени€ Ќаталь€ “ахтарова на ¬сероссийском налоговом конгрессе "Ќалоги. ѕравовое регулирование. 2014. ¬есна".

ѕри этом ћосква выгодно отличаетс€ среди регионов –оссии чистотой кадастровой оценки. Ќедвижимость здесь оценивалась максимально приближЄнно к ее реальной рыночной стоимости. “акже среди хорошо зарекомендовавших себ€ регионов можно отметить “атарстан. ¬ других субъектах –‘ наблюдаютс€ сильные колебани€. √осударственные оценщики завышают стоимость объектов недвижимости, собственники через суд снижают цену своего имущества в сотни раз. ¬ этом им помогают независимые оценщики, которые устанавливают стоимость объекта недвижимости по желанию заказчика заключени€. явный уклон решений в пользу собственника наблюдаетс€ в ќмске и ≈катеринбурге.  ажда€ из заинтересованных сторон т€нет оде€ло на себ€, а страдает в итоге достоверность налоговой базы.

ћеньше всего проблем с оценкой помещений, которые прошли через сделки купли-продажи. –ыночную стоимость таких объектов можно узнать из договора, если участники не пытались занизить ее дл€ того, чтобы сократить налоговые платежи. Ќо такие манипул€ции с недвижимостью очевидны, поэтому их можно легко отсе€ть. —ложнее дела обсто€т с теми объектами, которые не продавались и их рыночна€ стоимость никогда не определ€лась. "—ледует проводить сравнение кадастровой стоимости объекта со среднерыночными ценами. «аниматьс€ могут этим вопросом сами муниципалитеты, заинтересованные в отсутствии случаев занижени€ налоговой базы, просто не принима€ результаты кадастровой оценки тех объектов, стоимость которых вызывает сомнени€", - говорит Ќаталь€ “ахтарова.

¬ сложившейс€ ситуации наиболее эффективным видитс€ создание механизма проверки качества кадастровой оценки. ќчевидно, что при рассмотрении результатов оценки не хватает третьей незаинтересованной стороны. —обственник заинтересован в занижении стоимости объекта, государство - в завышении. —уд с ролью беспристрастного арбитра не справл€етс€. ѕоэтому при сложившейс€ структуре оценки кадастрова€ стоимость недвижимости еще долго будет вызывать споры и судебные разбирательства. — 2015 года регионы получат право вводить налог на недвижимость по кадастру дл€ физических лиц. » это тоже создает дл€ бизнеса большие риски. "” нас очень большой объем коммерческой недвижимости находитс€ в собственности физических лиц", - говорит “ахтарова. «аконодатель попыталс€ создать дл€ таких собственников максимально неудобные услови€. ≈сли физлицу принадлежит административно-деловой или торговый центр, плата будет взиматьс€ по ставкам налога на имущество организаций, а не физических лиц.

Ќедобросовестным налогоплательщикам придетс€ проститьс€ и с любимой уловкой - регистрацией собственности на льготные категории граждан. “ак, пенсионеры сегодн€ не плат€т налог на имущество вне зависимости от количества объектов, наход€щихс€ в собственности. “о есть на одном пенсионере может числитьс€ несколько объектов недвижимости, не облагаемых налогом. ¬ будущем льгота будет предоставл€тьс€ только на один объект (квартиру, гараж или дачу), что сведет на нет использование этой "схемы" владени€ недвижимостью и ухода от налогов.

ƒо введени€ нового налога следует также откорректировать налоговое законодательство. —ейчас в нем содержитс€ слишком расплывчата€ формулировка недвижимого имущества. "Ќедвижимое имущество - это то, что неразрывно св€зано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба. ќрганизаци€ задает минфину вопрос: нам нужно переложить подземные сети, они в земле и неразрывно св€заны с ней, при этом затраты на перемещение значительно меньше цены самого объекта. ћожно ли отнести такой объект к недвижимому имуществу? » что считать соразмерным ущербом? ћинфин отвечает, что всЄ, без чего здание не может существовать, €вл€етс€ с ним единым целым. ѕоэтому сети не стоит выдел€ть в отдельный объект. Ќо в Ќалоговом кодексе этого по€снени€ нет", - приводит пример преподаватель ÷ентра переподготовки бухгалтеров и аудиторов ћ√” им ћ. Ћомоносова –аиса –€бова.

 роме того, по€снени€ минфина не охватывают весь спектр спорных ситуаций.   примеру, сети могут быть объектом, не св€занным с недвижимостью. ј здани€ могут иметь временный характер, к примеру, строительные городки. "¬роде бы это не недвижимость, с которой нужно платить налог. Ќо к таким строительным городкам надо подвести воду и свет. ƒействующее законодательство устанавливает, что временные сооружени€ не относ€тс€ к недвижимому имуществу, если они стро€тс€ за счет средств, выдел€емых подр€дчику на временные сооружени€. ј если это заказчик построил бытовки? “огда налог возникает? ¬от эти повседневные вопросы, которые у нас сегодн€ возникают, необходимо решить до того, как вводить новый пор€док", - считает –€бова.


»рина √олова
ћер€ем по договору
»сточник: –оссийска€ газета

 
„итать также: