ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

ќт вида разрешенного использовани€ земельного участка зависит размер кадастровой стоимости

15.07.2014

√осдума прин€ла закон, который, возможно, наведет пор€док в определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. ƒепутаты прин€ли во втором и третьем чтении поправки, которые устанавливают периодичность проведени€ государственной кадастровой оценки не чаще чем один раз в три года. ј в городах и того реже - раз в течение двух лет с даты, на которую была проведена предыдуща€ кадастрова€ оценка.

—егодн€ вопрос обоснованности процедур государственной кадастровой оценки вызывает очень много нареканий не только со стороны собственников земельных участков, но и со стороны госорганов, так как €вл€етс€ едва ли не главным источником наполнени€ казны. "ќт кадастровой стоимости земельного участка зависит не только плата за изменение вида разрешенного использовани€ и арендна€ плата, но и земельный налог, - отмечает эксперт по налогообложению и правовым вопросам ј √ "√радиент јльфа" –оман —амилло. - «ачастую кадастрова€ оценка не соответствует рыночному уровню и вызывает большое количество споров".

—ейчас во многих регионах проводитс€, как правило, ежегодна€ переоценка кадастровой стоимости, что практически не позвол€ет собственникам оспаривать ее в суде. »звестен такой случай, когда земельный участок одного бизнесмена, расположенный под стро€щимс€ комплексом санатори€, за три года три раза переоценивалс€ как в большую, так и в меньшую сторону. ѕредприниматель, не зна€ об этом, платил аренду по зафиксированной в договоре ставке. ћестна€ администраци€ направила в суд иск о взыскании недоплаченной арендной платы, исход€ из новой кадастровой цены. „то в конечном итоге чуть не привело к расторжению договора аренды и потере "бизнес-проекта".

«аконопроект устанавливает возможность оспаривать результаты кадастра с даты внесени€ в него новой стоимости, определенной по результатам очередной кадастровой оценки, но не позднее п€ти лет с даты внесени€ оспариваемых результатов. ƒл€ юрлиц законопроект вводит об€зательный досудебный пор€док рассмотрени€ споров в комиссии. ƒл€ физлиц он будет добровольным. ѕрактика показывает, что большинству компаний удаетс€ только через суд оспорить кадастровую оценку. Ќо проблема заключаетс€ в том, что, даже выиграв суд, налог и арендна€ плата не пересчитываютс€.  ак по€снили эксперты, рыночна€ стоимость получает статус кадастровой и должна примен€тьс€ только с момента вступлени€ в законную силу решени€ суда. —оответственно, и во всех правонарушени€х, где используетс€ кадастрова€ стоимость, ее новый размер примен€етс€ только с этого момента.

ћежду тем в ћоскве еще в прошлом году были введены новые правила расчета стоимости земельных участков. "— одной стороны, это повышает прозрачность взаимодействи€ города и бизнеса, позвол€ет инвестору просчитывать свои затраты, - рассказал –оман —амилло. - — другой стороны, эта плата не всегда адекватна, так как прив€зана к кадастровой стоимости, котора€, в свою очередь, не всегда отражает реальную рыночную цену земли". ¬ведение изменений в налогообложение недвижимого имущества юридических лиц существенно изменило ситуацию с платежами, уверен партнер адвокатского бюро "ёрлов и партнеры" “имофей ≈рмак.

ћежду тем, по мнению экспертов, финансова€ нагрузка после нового пор€дка расчета стоимости участка дл€ большинства застройщиков не снизитс€. –азличные выплаты могут достигать 80% новой кадастровой стоимости, подсчитал –оман —амилло. ќднако он уверен, что новый пор€док расчета стоимости земельных участков прозрачен, создает более конкурентные услови€ дл€ малоэтажной застройки, да и инвестору легче спрогнозировать предполагаемые затраты по проекту.

ќдним из недостатков законопроекта эксперты называют отсутствие льгот дл€ собственников, провод€щих реконструкцию. Ёто ставит в неравное положение собственников и арендаторов земельных участков. "≈сть опасени€, что увеличение платежей заставит нерентабельные предпри€ти€ избавл€тьс€ от участков и объектов, не вовлеченных в бизнес-процессы, то есть в городе со временем исчезнут заброшенные земельные участки и полупустые цеха, которые владельцы придерживают до лучших времен", - полагает –оман —амилло.

¬ действительности от вида разрешенного использовани€ земельного участка зависит не только размер арендной платы, которую уплачивают предприниматели при аренде муниципальных земель, но и размер кадастровой стоимости. ћежду тем очень часто встречаютс€ ситуации, когда реальное использование земель бизнесом не соответствует тому, что указано "на бумаге". ¬следствие чего государство несет налоговые потери, а предприниматель вынужден вести свою де€тельность на полулегальном положении.

“имофей ≈рмак привел пример из практики: предприниматель приобретает старое промышленное предпри€тие в центре столицы вместе с правами на земельный участок, занимаемый этим производством.  ак часто бывает, производственные помещени€ после реконструкции превращаютс€ в комфортабельные офисы и используютс€ дл€ продажи или сдачи в аренду коммерческим организаци€м. Ќо земл€, на которой возникают новые офисные площади (имеющие принципиально другое, не производственное назначение), по-прежнему по всем документам и данным государственного кадастра недвижимости (√ Ќ) числитс€ как земельный участок, предназначенный дл€ размещени€ и эксплуатации производственных помещений.

"«аконодательно установленные коэффициенты, используемые дл€ расчета аренды муниципальной земли и размера кадастровой стоимости в цел€х налогообложени€, учитывают исключительно данные √ Ќ, - говорит “имофей ≈рмак. - ≈стественно, что правообладатель таких наделов невольно получает существенную экономию на своих расходах. ¬едь стоимость аренды земли промышленного назначени€ многократно ниже стоимости аренды земли под размещение офисных зданий. ќтсюда вытекают колоссальные потери государства в виде недополученных налогов, которые получил бы бюджет в случае реального отражени€ данных в √ Ќ".

Ёксперты уверены, что большинство правообладателей такой земли не тороп€тс€ измен€ть вид разрешенного использовани€, дела€ это только в случае самой крайней необходимости. »звестны случаи, когда предприниматели после строительства офисных зданий (или реконструкции заводов в бизнес-центры) при оформлении земельных отношений или при затребовании дополнительного выделени€ земель сознательно умалчивают о более прибыльном использовании земельного участка или пр€мо указывают в документах, что земл€ будет использоватьс€ в "технологических цел€х производства".

—огласно законодательству, при оформлении земельных правоотношений новым собственником производственных строений фактическое использование объектов никто не провер€ет. —обственник вправе использовать свое имущество любым незапрещенным законом способом, а правовой статус помещений и земли (несмотр€ на то, что это неразрывно св€занные объекты) учитываетс€ и фиксируетс€ по-разному. »зменение статуса строений не влечет автоматического изменени€ статуса земель. "Ѕолее того, все расходы по изменению вида разрешенного использовани€ и по организации всех процедур ложатс€ на плечи предпринимател€, - считает “имофей ≈рмак. - Ќо это только полбеды. Ќельз€ забывать о сложной и многоэтапной процедуре изменени€ статуса земли, закрепленной в градостроительных нормах. ¬ большинстве случаев этот процесс невозможно осуществить без проведени€ публичных слушаний, что усугубл€етс€ тем, что организацией таких слушаний должны заниматьс€ соответствующие чиновники из органов муниципальной власти. ѕри этом может по€витьс€ еще один барьер - коррупционный. ѕривычка чиновников "зарабатывать" на проблемах бизнеса всегда была сильна.


ќльга Ѕухарова
÷ех превратилс€ в офис
»сточник: –оссийска€ газета

 
„итать также: