Îò âèäà ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà çàâèñèò ðàçìåð êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè |
| 15.07.2014 | |
|
Ãîñäóìà ïðèíÿëà çàêîí, êîòîðûé, âîçìîæíî, íàâåäåò ïîðÿäîê â îïðåäåëåíèè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè. Äåïóòàòû ïðèíÿëè âî âòîðîì è òðåòüåì ÷òåíèè ïîïðàâêè, êîòîðûå óñòàíàâëèâàþò ïåðèîäè÷íîñòü ïðîâåäåíèÿ ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè íå ÷àùå ÷åì îäèí ðàç â òðè ãîäà. À â ãîðîäàõ è òîãî ðåæå - ðàç â òå÷åíèå äâóõ ëåò ñ äàòû, íà êîòîðóþ áûëà ïðîâåäåíà ïðåäûäóùàÿ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà. Ñåãîäíÿ âîïðîñ îáîñíîâàííîñòè ïðîöåäóð ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêè âûçûâàåò î÷åíü ìíîãî íàðåêàíèé íå òîëüêî ñî ñòîðîíû ñîáñòâåííèêîâ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, íî è ñî ñòîðîíû ãîñîðãàíîâ, òàê êàê ÿâëÿåòñÿ åäâà ëè íå ãëàâíûì èñòî÷íèêîì íàïîëíåíèÿ êàçíû. "Îò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà çàâèñèò íå òîëüêî ïëàòà çà èçìåíåíèå âèäà ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ è àðåíäíàÿ ïëàòà, íî è çåìåëüíûé íàëîã, - îòìå÷àåò ýêñïåðò ïî íàëîãîîáëîæåíèþ è ïðàâîâûì âîïðîñàì ÀÊà "Ãðàäèåíò Àëüôà" Ðîìàí Ñàìèëëî. - Çà÷àñòóþ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà íå ñîîòâåòñòâóåò ðûíî÷íîìó óðîâíþ è âûçûâàåò áîëüøîå êîëè÷åñòâî ñïîðîâ". Ñåé÷àñ âî ìíîãèõ ðåãèîíàõ ïðîâîäèòñÿ, êàê ïðàâèëî, åæåãîäíàÿ ïåðåîöåíêà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, ÷òî ïðàêòè÷åñêè íå ïîçâîëÿåò ñîáñòâåííèêàì îñïàðèâàòü åå â ñóäå. Èçâåñòåí òàêîé ñëó÷àé, êîãäà çåìåëüíûé ó÷àñòîê îäíîãî áèçíåñìåíà, ðàñïîëîæåííûé ïîä ñòðîÿùèìñÿ êîìïëåêñîì ñàíàòîðèÿ, çà òðè ãîäà òðè ðàçà ïåðåîöåíèâàëñÿ êàê â áîëüøóþ, òàê è â ìåíüøóþ ñòîðîíó. Ïðåäïðèíèìàòåëü, íå çíàÿ îá ýòîì, ïëàòèë àðåíäó ïî çàôèêñèðîâàííîé â äîãîâîðå ñòàâêå. Ìåñòíàÿ àäìèíèñòðàöèÿ íàïðàâèëà â ñóä èñê î âçûñêàíèè íåäîïëà÷åííîé àðåíäíîé ïëàòû, èñõîäÿ èç íîâîé êàäàñòðîâîé öåíû. ×òî â êîíå÷íîì èòîãå ÷óòü íå ïðèâåëî ê ðàñòîðæåíèþ äîãîâîðà àðåíäû è ïîòåðå "áèçíåñ-ïðîåêòà". Çàêîíîïðîåêò óñòàíàâëèâàåò âîçìîæíîñòü îñïàðèâàòü ðåçóëüòàòû êàäàñòðà ñ äàòû âíåñåíèÿ â íåãî íîâîé ñòîèìîñòè, îïðåäåëåííîé ïî ðåçóëüòàòàì î÷åðåäíîé êàäàñòðîâîé îöåíêè, íî íå ïîçäíåå ïÿòè ëåò ñ äàòû âíåñåíèÿ îñïàðèâàåìûõ ðåçóëüòàòîâ. Äëÿ þðëèö çàêîíîïðîåêò ââîäèò îáÿçàòåëüíûé äîñóäåáíûé ïîðÿäîê ðàññìîòðåíèÿ ñïîðîâ â êîìèññèè. Äëÿ ôèçëèö îí áóäåò äîáðîâîëüíûì. Ïðàêòèêà ïîêàçûâàåò, ÷òî áîëüøèíñòâó êîìïàíèé óäàåòñÿ òîëüêî ÷åðåç ñóä îñïîðèòü êàäàñòðîâóþ îöåíêó. Íî ïðîáëåìà çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òî, äàæå âûèãðàâ ñóä, íàëîã è àðåíäíàÿ ïëàòà íå ïåðåñ÷èòûâàþòñÿ. Êàê ïîÿñíèëè ýêñïåðòû, ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü ïîëó÷àåò ñòàòóñ êàäàñòðîâîé è äîëæíà ïðèìåíÿòüñÿ òîëüêî ñ ìîìåíòà âñòóïëåíèÿ â çàêîííóþ ñèëó ðåøåíèÿ ñóäà. Ñîîòâåòñòâåííî, è âî âñåõ ïðàâîíàðóøåíèÿõ, ãäå èñïîëüçóåòñÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü, åå íîâûé ðàçìåð ïðèìåíÿåòñÿ òîëüêî ñ ýòîãî ìîìåíòà. Ìåæäó òåì â Ìîñêâå åùå â ïðîøëîì ãîäó áûëè ââåäåíû íîâûå ïðàâèëà ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ. "Ñ îäíîé ñòîðîíû, ýòî ïîâûøàåò ïðîçðà÷íîñòü âçàèìîäåéñòâèÿ ãîðîäà è áèçíåñà, ïîçâîëÿåò èíâåñòîðó ïðîñ÷èòûâàòü ñâîè çàòðàòû, - ðàññêàçàë Ðîìàí Ñàìèëëî. - Ñ äðóãîé ñòîðîíû, ýòà ïëàòà íå âñåãäà àäåêâàòíà, òàê êàê ïðèâÿçàíà ê êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, êîòîðàÿ, â ñâîþ î÷åðåäü, íå âñåãäà îòðàæàåò ðåàëüíóþ ðûíî÷íóþ öåíó çåìëè". Ââåäåíèå èçìåíåíèé â íàëîãîîáëîæåíèå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà þðèäè÷åñêèõ ëèö ñóùåñòâåííî èçìåíèëî ñèòóàöèþ ñ ïëàòåæàìè, óâåðåí ïàðòíåð àäâîêàòñêîãî áþðî "Þðëîâ è ïàðòíåðû" Òèìîôåé Åðìàê. Ìåæäó òåì, ïî ìíåíèþ ýêñïåðòîâ, ôèíàíñîâàÿ íàãðóçêà ïîñëå íîâîãî ïîðÿäêà ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè ó÷àñòêà äëÿ áîëüøèíñòâà çàñòðîéùèêîâ íå ñíèçèòñÿ. Ðàçëè÷íûå âûïëàòû ìîãóò äîñòèãàòü 80% íîâîé êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, ïîäñ÷èòàë Ðîìàí Ñàìèëëî. Îäíàêî îí óâåðåí, ÷òî íîâûé ïîðÿäîê ðàñ÷åòà ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïðîçðà÷åí, ñîçäàåò áîëåå êîíêóðåíòíûå óñëîâèÿ äëÿ ìàëîýòàæíîé çàñòðîéêè, äà è èíâåñòîðó ëåã÷å ñïðîãíîçèðîâàòü ïðåäïîëàãàåìûå çàòðàòû ïî ïðîåêòó. Îäíèì èç íåäîñòàòêîâ çàêîíîïðîåêòà ýêñïåðòû íàçûâàþò îòñóòñòâèå ëüãîò äëÿ ñîáñòâåííèêîâ, ïðîâîäÿùèõ ðåêîíñòðóêöèþ. Ýòî ñòàâèò â íåðàâíîå ïîëîæåíèå ñîáñòâåííèêîâ è àðåíäàòîðîâ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ. "Åñòü îïàñåíèÿ, ÷òî óâåëè÷åíèå ïëàòåæåé çàñòàâèò íåðåíòàáåëüíûå ïðåäïðèÿòèÿ èçáàâëÿòüñÿ îò ó÷àñòêîâ è îáúåêòîâ, íå âîâëå÷åííûõ â áèçíåñ-ïðîöåññû, òî åñòü â ãîðîäå ñî âðåìåíåì èñ÷åçíóò çàáðîøåííûå çåìåëüíûå ó÷àñòêè è ïîëóïóñòûå öåõà, êîòîðûå âëàäåëüöû ïðèäåðæèâàþò äî ëó÷øèõ âðåìåí", - ïîëàãàåò Ðîìàí Ñàìèëëî.  äåéñòâèòåëüíîñòè îò âèäà ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà çàâèñèò íå òîëüêî ðàçìåð àðåíäíîé ïëàòû, êîòîðóþ óïëà÷èâàþò ïðåäïðèíèìàòåëè ïðè àðåíäå ìóíèöèïàëüíûõ çåìåëü, íî è ðàçìåð êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Ìåæäó òåì î÷åíü ÷àñòî âñòðå÷àþòñÿ ñèòóàöèè, êîãäà ðåàëüíîå èñïîëüçîâàíèå çåìåëü áèçíåñîì íå ñîîòâåòñòâóåò òîìó, ÷òî óêàçàíî "íà áóìàãå". Âñëåäñòâèå ÷åãî ãîñóäàðñòâî íåñåò íàëîãîâûå ïîòåðè, à ïðåäïðèíèìàòåëü âûíóæäåí âåñòè ñâîþ äåÿòåëüíîñòü íà ïîëóëåãàëüíîì ïîëîæåíèè. Òèìîôåé Åðìàê ïðèâåë ïðèìåð èç ïðàêòèêè: ïðåäïðèíèìàòåëü ïðèîáðåòàåò ñòàðîå ïðîìûøëåííîå ïðåäïðèÿòèå â öåíòðå ñòîëèöû âìåñòå ñ ïðàâàìè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çàíèìàåìûé ýòèì ïðîèçâîäñòâîì. Êàê ÷àñòî áûâàåò, ïðîèçâîäñòâåííûå ïîìåùåíèÿ ïîñëå ðåêîíñòðóêöèè ïðåâðàùàþòñÿ â êîìôîðòàáåëüíûå îôèñû è èñïîëüçóþòñÿ äëÿ ïðîäàæè èëè ñäà÷è â àðåíäó êîììåð÷åñêèì îðãàíèçàöèÿì. Íî çåìëÿ, íà êîòîðîé âîçíèêàþò íîâûå îôèñíûå ïëîùàäè (èìåþùèå ïðèíöèïèàëüíî äðóãîå, íå ïðîèçâîäñòâåííîå íàçíà÷åíèå), ïî-ïðåæíåìó ïî âñåì äîêóìåíòàì è äàííûì ãîñóäàðñòâåííîãî êàäàñòðà íåäâèæèìîñòè (ÃÊÍ) ÷èñëèòñÿ êàê çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ïðåäíàçíà÷åííûé äëÿ ðàçìåùåíèÿ è ýêñïëóàòàöèè ïðîèçâîäñòâåííûõ ïîìåùåíèé. "Çàêîíîäàòåëüíî óñòàíîâëåííûå êîýôôèöèåíòû, èñïîëüçóåìûå äëÿ ðàñ÷åòà àðåíäû ìóíèöèïàëüíîé çåìëè è ðàçìåðà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â öåëÿõ íàëîãîîáëîæåíèÿ, ó÷èòûâàþò èñêëþ÷èòåëüíî äàííûå ÃÊÍ, - ãîâîðèò Òèìîôåé Åðìàê. - Åñòåñòâåííî, ÷òî ïðàâîîáëàäàòåëü òàêèõ íàäåëîâ íåâîëüíî ïîëó÷àåò ñóùåñòâåííóþ ýêîíîìèþ íà ñâîèõ ðàñõîäàõ. Âåäü ñòîèìîñòü àðåíäû çåìëè ïðîìûøëåííîãî íàçíà÷åíèÿ ìíîãîêðàòíî íèæå ñòîèìîñòè àðåíäû çåìëè ïîä ðàçìåùåíèå îôèñíûõ çäàíèé. Îòñþäà âûòåêàþò êîëîññàëüíûå ïîòåðè ãîñóäàðñòâà â âèäå íåäîïîëó÷åííûõ íàëîãîâ, êîòîðûå ïîëó÷èë áû áþäæåò â ñëó÷àå ðåàëüíîãî îòðàæåíèÿ äàííûõ â ÃÊÍ". Ýêñïåðòû óâåðåíû, ÷òî áîëüøèíñòâî ïðàâîîáëàäàòåëåé òàêîé çåìëè íå òîðîïÿòñÿ èçìåíÿòü âèä ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ, äåëàÿ ýòî òîëüêî â ñëó÷àå ñàìîé êðàéíåé íåîáõîäèìîñòè. Èçâåñòíû ñëó÷àè, êîãäà ïðåäïðèíèìàòåëè ïîñëå ñòðîèòåëüñòâà îôèñíûõ çäàíèé (èëè ðåêîíñòðóêöèè çàâîäîâ â áèçíåñ-öåíòðû) ïðè îôîðìëåíèè çåìåëüíûõ îòíîøåíèé èëè ïðè çàòðåáîâàíèè äîïîëíèòåëüíîãî âûäåëåíèÿ çåìåëü ñîçíàòåëüíî óìàë÷èâàþò î áîëåå ïðèáûëüíîì èñïîëüçîâàíèè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èëè ïðÿìî óêàçûâàþò â äîêóìåíòàõ, ÷òî çåìëÿ áóäåò èñïîëüçîâàòüñÿ â "òåõíîëîãè÷åñêèõ öåëÿõ ïðîèçâîäñòâà". Ñîãëàñíî çàêîíîäàòåëüñòâó, ïðè îôîðìëåíèè çåìåëüíûõ ïðàâîîòíîøåíèé íîâûì ñîáñòâåííèêîì ïðîèçâîäñòâåííûõ ñòðîåíèé ôàêòè÷åñêîå èñïîëüçîâàíèå îáúåêòîâ íèêòî íå ïðîâåðÿåò. Ñîáñòâåííèê âïðàâå èñïîëüçîâàòü ñâîå èìóùåñòâî ëþáûì íåçàïðåùåííûì çàêîíîì ñïîñîáîì, à ïðàâîâîé ñòàòóñ ïîìåùåíèé è çåìëè (íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ýòî íåðàçðûâíî ñâÿçàííûå îáúåêòû) ó÷èòûâàåòñÿ è ôèêñèðóåòñÿ ïî-ðàçíîìó. Èçìåíåíèå ñòàòóñà ñòðîåíèé íå âëå÷åò àâòîìàòè÷åñêîãî èçìåíåíèÿ ñòàòóñà çåìåëü. "Áîëåå òîãî, âñå ðàñõîäû ïî èçìåíåíèþ âèäà ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ è ïî îðãàíèçàöèè âñåõ ïðîöåäóð ëîæàòñÿ íà ïëå÷è ïðåäïðèíèìàòåëÿ, - ñ÷èòàåò Òèìîôåé Åðìàê. - Íî ýòî òîëüêî ïîëáåäû. Íåëüçÿ çàáûâàòü î ñëîæíîé è ìíîãîýòàïíîé ïðîöåäóðå èçìåíåíèÿ ñòàòóñà çåìëè, çàêðåïëåííîé â ãðàäîñòðîèòåëüíûõ íîðìàõ.  áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ýòîò ïðîöåññ íåâîçìîæíî îñóùåñòâèòü áåç ïðîâåäåíèÿ ïóáëè÷íûõ ñëóøàíèé, ÷òî óñóãóáëÿåòñÿ òåì, ÷òî îðãàíèçàöèåé òàêèõ ñëóøàíèé äîëæíû çàíèìàòüñÿ ñîîòâåòñòâóþùèå ÷èíîâíèêè èç îðãàíîâ ìóíèöèïàëüíîé âëàñòè. Ïðè ýòîì ìîæåò ïîÿâèòüñÿ åùå îäèí áàðüåð - êîððóïöèîííûé. Ïðèâû÷êà ÷èíîâíèêîâ "çàðàáàòûâàòü" íà ïðîáëåìàõ áèçíåñà âñåãäà áûëà ñèëüíà.
|