Ïðîöåäóðà îñïàðèâàíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïîäîðîæàëà â òðè ðàçà! |
| 07.08.2014 | |
|
Íåäàâíî âñòóïèëè â çàêîííóþ ñèëó èçìåíåíèÿ â Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 29.07.1998 N135-ÔÇ «Îá îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè», â òîì ÷èñëå êàñàþùèåñÿ ïðîöåäóðû ðàññìîòðåíèÿ ñïîðîâ î êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè, â ñâÿçè ñ ÷åì ïðåäëàãàåì îáðàòèòü âíèìàíèå íà íåêîòîðûå èç íèõ. Èçìåíåíèÿ ÿâëÿþòñÿ ñóùåñòâåííûìè è â öåëîì óñëîæíÿþò ïðîöåäóðó îñïàðèâàíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü è íåäâèæèìîñòè. Ýòî ñâÿçàíî ñ ïîâûøåíèåì ðîëè êîìèññèè ïî ðàññìîòðåíèþ ñïîðîâ î êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, îáðàùåíèå â êîòîðóþ òåïåðü ÿâëÿåòñÿ îáÿçàòåëüíûì óñëîâèåì äîñóäåáíîãî ïîðÿäêà óðåãóëèðîâàíèÿ ñïîðà. Íî ýòî ïðàâèëî êàñàåòñÿ òîëüêî þðèäè÷åñêèõ ëèö, äëÿ ôèçè÷åñêèõ ëèö îáðàùåíèå â êîìèññèþ íå îáÿçàòåëüíî.  íàñòîÿùåå âðåìÿ ñóùåñòâóåò åäèíàÿ ïîçèöèÿ ñóäîâ î òîì, ÷òî òå çàêîíîäàòåëüíûå ïðåäïèñàíèÿ, êîòîðûå îáÿçûâàþò îáðàùàòüñÿ äëÿ ïåðåñìîòðà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â êîìèññèþ íå äåéñòâóþò â îòíîøåíèè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ÷üÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü áûëà îïðåäåëåíà äî ñåíòÿáðÿ 2010ã. Ýòî ñâÿçàíî ñ îñîáåííîñòÿìè âñòóïëåíèÿ â ñèëó ñîîòâåòñòâóþùèõ ïîëîæåíèé çàêîíà. Ê òàêèì çåìëÿì, â ÷àñòíîñòè, îòíîñÿòñÿ çåìëè íàñåëåííûõ ïóíêòîâ Ðîñòîâñêîé îáëàñòè, ïîñêîëüêó èõ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà ïðîâîäèëàñü â 2008 ãîäó. Çàÿâëåíèÿ î ïåðåñìîòðå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â îòíîøåíèè çåìåëü íàñåëåííûõ ïóíêòîâ Ðîñòîâñêîé îáëàñòè íàïðàâëÿþòñÿ â ñóä. Êîìèññèÿ òàê æå êàê è ðàíüøå ðàññìàòðèâàåò îáðàùåíèÿ çàèíòåðåñîâàííûõ ëèö î ïåðåñìîòðå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè îáúåêòîâ ïî äâóì îñíîâàíèÿì: â ñâÿçè ñ óñòàíîâëåíèåì ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè îáúåêòà ëèáî â ñâÿçè ñ íåäîñòîâåðíîñòüþ ñâåäåíèé îá îáúåêòå, èñïîëüçîâàííûõ ïðè îïðåäåëåíèè åãî êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Ïðàêòèêà ïîêàçûâàåò, ÷òî â îñíîâíîì ñïîð î ïåðåñìîòðå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè âîçíèêàåò â îòíîøåíèè òàêèõ îáúåêòîâ, êàê çåìåëüíûå ó÷àñòêè, è òîëüêî ïî îäíîìó èç ñóùåñòâóþùèõ îñíîâàíèé, à èìåííî â ñâÿçè ñ óñòàíîâëåíèåì ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè çåìåëü. Íî íàäî ñêàçàòü, ÷òî óñòàíîâèòü êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü â ðàçìåðå ðûíî÷íîé, ìîæíî òàêæå è â îòíîøåíèè îáúåêòîâ êàïèòàëüíî ñòðîèòåëüñòâà, åñëè ýòî îòâå÷àåò èíòåðåñàì âëàäåëüöåâ. Ïåðåä îáðàùåíèåì â êîìèññèþ çàÿâèòåëþ íåîáõîäèìî ïîäãîòîâèòü ðÿä äîêóìåíòîâ, âàæíåéøèìè èç êîòîðûõ áóäóò çàêëþ÷åíèå íåçàâèñèìîãî îöåíùèêà îá óñòàíîâëåíèè ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè îáúåêòà è ïîëîæèòåëüíîå ýêñïåðòíîå çàêëþ÷åíèå ñàìîðåãóëèðóåìîé îðãàíèçàöèè îöåíùèêîâ. Ïî ñóòè ýòî äâà ñàìîñòîÿòåëüíûõ çàêëþ÷åíèÿ, îäíèì èç êîòîðûõ îöåíùèê óñòàíàâëèâàåò ðàçìåð ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, à âòîðîå ïîäòâåðæäàåò, ÷òî çàêëþ÷åíèå îöåíùèêà ñîîòâåòñòâóåò òðåáîâàíèÿì çàêîíà è ñïåöèàëüíûì ñòàíäàðòàì. Ïî-âèäèìîìó, òàêàÿ ñõåìà ñóùåñòâóåò äëÿ òîãî, ÷òîáû óñòðàíèòü âñÿêèå ñîìíåíèÿ îòíîñèòåëüíî ïðàâèëüíîñòè ïðîèçâåäåííîé îöåíêè çåìëè. Íî êàê ðàç çäåñü è ñêðûâàåòñÿ ãëàâíàÿ ïðîáëåìà, âûçûâàþùàÿ ñëîæíîñòü ïðîõîæäåíèÿ âñåé ïðîöåäóðû óìåíüøåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Êîìèññèè íå ïðèçíàþò, ÷òî óêàçàííûå çàêëþ÷åíèÿ èìåþò äëÿ íèõ çàðàíåå óñòàíîâëåííóþ ñèëó è ïîäâåðãàþò èõ ñîäåðæàíèå ïîäðîáíåéøåìó àíàëèçó, â òîì ÷èñëå íà ïðåäìåò ñîîòâåòñòâèÿ âñåì òðåáîâàíèÿì çàêîíîäàòåëüñòâà è ñòàíäàðòàì îöåíêè.  ðåçóëüòàòå êîìèññèÿ ìîæåò âûíåñòè îòêàçíîå ðåøåíèå ïî çàÿâëåíèþ î ïåðåñìîòðå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè íà îñíîâàíèè íåñîîòâåòñòâèÿ ïðåäñòàâëåííûõ çàêëþ÷åíèé êàêèì-ëèáî òðåáîâàíèÿì. Äàëåå íè÷åãî íå îñòàåòñÿ, êàê òîëüêî îáðàùàòüñÿ â ñóä ñ òåì æå ñàìûì òðåáîâàíèåì è ãîòîâèòü ïîâòîðíóþ ýêñïåðòèçó äëÿ óñòàíîâëåíèÿ ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè çåìëè. Î÷åâèäíî, ÷òî ïðè òàêîì ïîäõîäå îáðàùåíèå â êîìèññèþ ìîæåò ïðåâðàòèòüñÿ â áåñïîëåçíóþ òðàòó âðåìåíè è äåíåã, à îáùåå ÷èñëî ðàñõîäîâ íà ïðîöåäóðó âîçðàñòàåò âòðîå. Âåäü ðàíåå äîñòàòî÷íî áûëî ïðîâåäåíèÿ îäíîé ñóäåáíîé ýêñïåðòèçû â ðàìêàõ ñóäåáíîãî ñïîðà îá óìåíüøåíèè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè. Òåïåðü ê ýòîìó åùå ïðèäåòñÿ äîáàâèòü ïîäãîòîâêó çàêëþ÷åíèÿ îöåíùèêà è ýêñïåðòíîãî çàêëþ÷åíèÿ ñàìîðåãóëèðóåìîé îðãàíèçàöèè îöåíùèêîâ, êîòîðûå èìåþò îäèíàêîâóþ ñòîèìîñòü. Âîçìîæíî, ÷òî â òå÷åíèå êàêîãî-òî âðåìåíè è ïîñëå ïðîõîæäåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùèõ ñóäåáíûõ ñïîðîâ êîìèññèè èçìåíÿò ýòó ïðàêòèêó, íî ïîêà ïðèõîäèòñÿ èñêàòü ñïîñîáû åå ïðåîäîëåíèÿ. Äëÿ îñïàðèâàíèÿ ôèçè÷åñêèìè ëèöàìè ðåçóëüòàòîâ îïðåäåëåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â ñóäå ïðåäâàðèòåëüíîå îáðàùåíèå â êîìèññèþ íå ÿâëÿåòñÿ îáÿçàòåëüíûì. Îäíàêî îñòàåòñÿ îòêðûòûì âîïðîñ î òîì ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ ëè äàííàÿ ëüãîòà íà ëèö, çàðåãèñòðèðîâàííûõ â êà÷åñòâå èíäèâèäóàëüíûõ ïðåäïðèíèìàòåëåé, ëèáî æå ê íèì ïðèìåíèìû ïðàâèëà íàðàâíå ñ þðèäè÷åñêèìè ëèöàìè. Ñ îäíîé ñòîðîíû, ïðàâîóñòàíàâëèâàþùèå äîêóìåíòû íà íåäâèæèìîñòü íå ñîäåðæàò ñâåäåíèé î ïðåäïðèíèìàòåëüñêîì ñòàòóñå ñóáúåêòà ïðàâà, ïîýòîìó â ñóäå îí ìîæåò âûñòóïàòü êàê ôèçè÷åñêîå ëèöî. Ñ äðóãîé ñòîðîíû, ïî õàðàêòåðó îáúåêòà íåäâèæèìîñòè ìîæíî ïðèéòè ê âûâîäó î åãî êîììåð÷åñêîì íàçíà÷åíèè, ïîýòîìó ñóä, ïðîâåðèâ ñòàòóñ çàÿâèòåëÿ, ìîæåò ïðèçíàòü, ÷òî ïðàâèëî î ïðåäâàðèòåëüíîì ðàññìîòðåíèè ñïîðà êîìèññèåé ÿâëÿåòñÿ äëÿ íåãî îáÿçàòåëüíûì òàê æå, êàê è äëÿ þðèäè÷åñêèõ ëèö.  ÷àñòè ïðîõîæäåíèÿ ñóäåáíîé ïðîöåäóðû çàêîíîäàòåëüíûõ èçìåíåíèé íå ïðîèçîøëî. Ïðîöåññ îñïàðèâàíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè â ñóäå õîðîøî îòëàæåí è íå âûçûâàåò òðóäíîñòåé, ñëó÷àåâ îòêàçà ïî÷òè íå âñòðå÷àåòñÿ.  öåëîì ïðîöåññ îñïàðèâàíèÿ ðåçóëüòàòîâ êàäàñòðîâîé îöåíêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè çíà÷èòåëüíî íàáèðàåò îáîðîòû. Ìîòèâû ïîíÿòíû, êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü ñëóæèò áàçîé äëÿ èñ÷èñëåíèÿ íàëîãîâ è åå íàäî óìåíüøàòü. Åâãåíèé ˸ãåíüêèé, þðèñò Îëüãà Ïðîñêóðèíà, óïðàâëÿþùèé ïàðòí¸ð Þðèäè÷åñêîé ôèðìû «JBI Ýêñïåðò»
|