Ïîäàòü - íàëîã, âçèìàâøèéñÿ ñ êðåñòüÿí è ìåùàí â öàðñêîé Ðîññèè. Îæåãîâ Ñ.È.
Ñåðâèñû
Ãëàâíàÿ
Íîâîñòè
Còàòüè
Çàêîíîäàòåëüñòâî
Ñóäåáíàÿ ïðàêòèêà
Äîêóìåíòû
Íàëîãîâûå èñòîðèè
Âîïðîñ/Îòâåò
Êàòàëîã ñàéòîâ
Ïðîãðàììû
Êàëüêóëÿòîð íàëîãîâ
Êàëåíäàðü áóõãàëòåðà
Áëàíêè äîêóìåíòîâ
Áëîãè
Ôîðóì

Ðàñòåò ÷èñëî äåë ïî îñïàðèâàíèþ êàäàñòðîâîé îöåíêè

26.02.2015

Ïëåíóì Âåðõîâíîãî ñóäà Ðîññèè ãîòîâèò ïðîåêò ïîñòàíîâëåíèÿ, äåòàëüíî ðàçúÿñíÿþùåãî âîïðîñû, ñâÿçàííûå ñ îöåíêîé íåäâèæèìîñòè. Äîêóìåíò ïðèäåòñÿ êàê íåëüçÿ êñòàòè. Ñ íà÷àëà ãîäà ÷èñëî äåë, ñâÿçàííûõ ñ îñïàðèâàíèåì ñîáñòâåííèêàìè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè, âîçðîñëî íà 30%, ïî äàííûì "Þðèäè÷åñêîãî öåíòðà àäâîêàòà Îëåãà Ñóõîâà". "Ìû âèäèì êàê ìèíèìóì äâóêðàòíîå óâåëè÷åíèå îáðàùåíèé ê íàì áèçíåñà íà ïðåäìåò îïðåäåëåíèÿ ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè îáúåêòà äëÿ ïîñëåäóþùåãî îñïàðèâàíèÿ ðåçóëüòàòîâ êàäàñòðîâîé îöåíêè â ñóäå ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðåäûäóùèì ãîäîì. Íàèáîëåå ÷àñòî îñïàðèâàåòñÿ êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ è îôèñíûõ çäàíèé", - ðàññêàçàë "ÐÃÁ" Ñòàíèñëàâ Íîâèêîâ, ïàðòíåð êîìïàíèè ÔÁÊ Grant Thornton.

 ñóäû óñòðåìèëèñü ñîáñòâåííèêè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ñòîëêíóâøèåñÿ ñ ðåçêèì ðîñòîì íàëîãîâîé íàãðóçêè. "Ñåãîäíÿ ïî-ïðåæíåìó î÷åíü ìíîãî ñîáñòâåííèêîâ íåäâèæèìîñòè çàèíòåðåñîâàíû â ñïðàâåäëèâîé îöåíêå èõ èìóùåñòâà. Íåëüçÿ ñêàçàòü, ÷òî ñóäû ïåðåãðóæåíû òàêîãî ðîäà äåëàìè, íî èõ îáúåì ñóùåñòâåíåí è ïðîäîëæàåò ðàñòè, - ãîâîðèò Òèìîôåé Åðìàê, ñòàðøèé ïàðòíåð àäâîêàòñêîãî áþðî "Þðëîâ è ïàðòíåðû". - Áîëåå òîãî, ñîáñòâåííèêàì íåäâèæèìîñòè ÷àñòî ïðèõîäèòñÿ âûõîäèòü â ñóä è ñ òðåáîâàíèÿìè, íàïðèìåð, îá îáæàëîâàíèè ðàçìåðà íà÷èñëåííûõ íàëîãîâ íà èõ èìóùåñòâî, è ñ äðóãèìè èñêàìè, ñâÿçàííûìè ñ ïîñëåäñòâèÿìè çàâûøåíèÿ êàäàñòðîâîé îöåíêè îáúåêòîâ".

Âî ìíîãèõ ðåãèîíàõ ðåçêîå ïîâûøåíèå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìëè ñòàëî ðåàëüíûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ðàçâèòèÿ áèçíåñà. Íåêîòîðûå ïðåäïðèÿòèÿ îêàçàëèñü íà ãðàíè çàêðûòèÿ èç-çà âîçðîñøåãî íàëîãîâîãî áðåìåíè.  íåïðîñòîé ñèòóàöèè îêàçàëèñü è çàñòðîéùèêè, êîòîðûå çàïàñëèñü çåìëåé âïðîê. "Êî ìíå îáðàòèëñÿ ïîäìîñêîâíûé ïðåäïðèíèìàòåëü, âëàäåþùèé íåñêîëüêèìè çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè ïîä ìàëîýòàæíîå æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî. Åñëè â 2014 ãîäó ðàçìåð çåìåëüíîãî íàëîãà çà ïðèíàäëåæàùèå åìó íàäåëû íå ïðåâûøàë 1 ìëí ðóá., òî ïîñëå êàäàñòðîâîé ïåðåîöåíêè çåìëè îí âûðîñ äî 10 ìëí ðóá. Ïðè ýòîì ðåàëüíàÿ ðûíî÷íàÿ öåíà ó÷àñòêîâ îêàçàëàñü ñóùåñòâåííî íèæå èõ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, íà êîòîðóþ ññûëàþòñÿ íàëîãîâèêè", - ðàññêàçûâàåò àäâîêàò Îëåã Ñóõîâ.

Êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ îñïàðèâàþò ÷àùå âñåãî, òàê êàê â ýòîì çàèíòåðåñîâàíû íå òîëüêî ñîáñòâåííèêè, íî è àðåíäàòîðû, àðåíäíàÿ ïëàòà êîòîðûõ çàâèñèò îò ïîêàçàòåëÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, äîáàâëÿåò Åêàòåðèíà Äåíèñåíêî, ñòàðøèé þðèñò ãðàæäàíñêî-ïðàâîâîãî äåïàðòàìåíòà þðèäè÷åñêîé ôèðìû "Êëèôô": "Òåì áîëåå ÷òî íå âñå îáúåêòû êàïèòàëüíîãî ñòðîèòåëüñòâà, îòíîñÿùèåñÿ ê òîðãîâûì öåíòðàì, îôèñíûì çäàíèÿì è ñêëàäñêèì ïîìåùåíèÿì, áûëè âêëþ÷åíû â ñïèñîê îáúåêòîâ êàïèòàëüíîãî ñòðîèòåëüñòâà (ÎÊÑ), íàëîã íà êîòîðûå îïëà÷èâàåòñÿ èñõîäÿ èç êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè".

Ðàñõîæäåíèÿ ìåæäó êàäàñòðîâîé è ðûíî÷íîé ñòîèìîñòüþ ñâÿçàíû ñ òåì, ÷òî ïðè ìàññîâîé êàäàñòðîâîé îöåíêå íåâîçìîæíî îöåíèòü èíäèâèäóàëüíûå îñîáåííîñòè êàæäîãî êîíêðåòíîãî îáúåêòà, â ñâÿçè ñ ýòèì íå ïîäëåæàò ó÷åòó ìíîãèå ôàêòîðû, âëèÿþùèå íà óìåíüøåíèå ðûíî÷íîé öåíû çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èëè çäàíèÿ. "Îäèí îáùèé êîýôôèöèåíò ñòîèìîñòè êâàäðàòíîãî ìåòðà ìîæåò ïðèìåíÿåòñÿ êàê äëÿ ó÷àñòêîâ íà áåðåãó îçåðà ñ õîðîøåé òðàíñïîðòíîé ðàçâÿçêîé, òàê è äëÿ ó÷àñòêîâ, ðàñïîëîæåííûõ íåäàëåêî îò ìóñîðíîé ñâàëêè", - ãîâîðèò Äåíèñåíêî.

Áîëüøèå ðàñõîæäåíèÿ ìåæäó êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòüþ îáúåêòîâ è èõ ðûíî÷íîé öåíîé ìîæíî îáúÿñíèòü è íåñîâåðøåííûìè ìåòîäàìè îöåíêè, è óñðåäíåííûìè ïîêàçàòåëÿìè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, êîòîðûå èñïîëüçóåò Ðîñðååñòð, îòìå÷àåò Òèìîôåé Åðìàê. Çà÷àñòóþ êàäàñòðîâàÿ îöåíêà ïðîèçâîäèëàñü ñ èñïîëüçîâàíèåì ìàññîâûõ ìåòîäîâ îöåíêè, êîòîðûå íå ãàðàíòèðóþò òî÷íîãî "ïîïàäàíèÿ". " íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ ðàñ÷åòíûå ìîäåëè íå ìîãóò ó÷åñòü èíäèâèäóàëüíûå îñîáåííîñòè òîãî èëè èíîãî îáúåêòà, â ðåçóëüòàòå ïðîèñõîäèò íåêîððåêòíàÿ îöåíêà. Ýòî îñîáåííî âèäíî íà ñëàáîðàçâèòûõ ðûíêàõ, íàïðèìåð, ïðè îòñóòñòâèè êàêîé-òî áîëåå-ìåíåå ðåïðåçåíòàòèâíîé âûáîðêè ïî àíàëîãè÷íûì îáúåêòàì, - ïîÿñíÿåò Ñòàíèñëàâ Íîâèêîâ. - ×àñòî ïðè ïðîâåäåíèè êàäàñòðîâîé îöåíêè ñòîèìîñòü áûâàåò çàâûøåíà â ðåçóëüòàòå îøèáîê, ñâÿçàííûõ ñ íåïðàâèëüíûì îïðåäåëåíèåì âèäîâ ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, âñëåäñòâèå ÷åãî ñòîèìîñòü ìîæåò îòëè÷àòüñÿ â ðàçû".

Åñòü åùå ìåòîäîëîãè÷åñêèå âîïðîñû, ñâÿçàííûå ñ ïðîâåäåíèåì ìàññîâîé îöåíêè. Òàê ïðè îïðåäåëåíèè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ÎÊÑ, ïî êðàéíåé ìåðå â Ìîñêâå, íå áûëà óáðàíà ñòîèìîñòü ïðàâ íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè ïîä îáúåêòàìè íåäâèæèìîñòè. Òàêæå ïðè ïðîâåäåíèè îöåíêè ñóììà ÍÄÑ âêëþ÷àåòñÿ â êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü îáúåêòà. "Ïîëó÷àåòñÿ, ÷òî íàëîã áóäåò óïëà÷åí ñ ñóììû ÍÄÑ, ÷òî ÿâëÿåòñÿ íåêîððåêòíûì. Âû÷èòàíèå ñòîèìîñòè ïðàâ íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ìåòîäîëîãè÷åñêè îïðàâäàíî, âåäü ñóùåñòâóþò äâà ðååñòðà îáúåêòîâ: ðååñòð ïðàâ íà çåìåëüíûå ó÷àñòêè è ðååñòð ïðàâ íà ÎÊÑ. Ñ çåìëè ïëàòÿòñÿ ñâîè ïëàòåæè, à ñ ÎÊÑ - ñâîè. Îñòàâëÿÿ ñòîèìîñòü ïðàâ íà çåìëþ, â ÷àñòíîñòè àðåíäó, à ýòî ïðåèìóùåñòâåííûé âèä ïðàâà â Ìîñêâå, â ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ÎÊÑ, ïîëó÷àåòñÿ, ÷òî çåìëÿ îáëàãàåòñÿ ïëàòåæîì äâàæäû (àðåíäíàÿ ïëàòà + íàëîã íà èìóùåñòâî ñ ÎÊÑ, â ñòîèìîñòü êîòîðîãî âõîäèò òàêæå ñòîèìîñòü ïðàâ íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê ïîä íèì). Ýòà ïðîáëåìà âîçíèêëà èç-çà òîãî, ÷òî èçíà÷àëüíî îöåíêà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïëàíèðîâàëàñü äëÿ ââåäåíèÿ åäèíîãî íàëîãà íà íåäâèæèìîñòü", - ãîâîðèò Íîâèêîâ.

Îñïîðèòü êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü çåìëè ìîæíî â ñïåöèàëüíûõ êîìèññèÿõ ïðè Ðîñðååñòå, ëèáî â ñóäå. Ïî ñëîâàì Ñóõîâà, ñïåöêîìèññèè óäîâëåòâîðÿþò ìåíåå 50% îáðàùåíèé. Îêîëî 15-20% æàëîá îòêëîíÿþòñÿ ïîä ïðåäëîãîì íåïðåäñòàâëåíèÿ òåõ èëè èíûõ äîêóìåíòîâ. "Âåðîÿòíîñòü îñïîðèòü êàäàñòðîâóþ ñòîèìîñòü â êîìèññèÿõ ïî ðàññìîòðåíèþ ñïîðîâ î ðåçóëüòàòàõ îïðåäåëåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè ïðè óïðàâëåíèÿõ Ðîñðååñòðà î÷åíü íèçêàÿ: äëÿ ïðèíÿòèÿ èìè ðåøåíèÿ òðåáóåòñÿ åäèíîãëàñèå, îäíàêî êîìèññèè íå ïðèõîäÿò ê åäèíîãëàñíîìó ðåøåíèþ è îòêëîíÿþò çàÿâëåíèÿ î ïåðåñìîòðå ðåçóëüòàòîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè", - ïîÿñíÿåò Êèðèëë Ëîáàíîâ, ïàðòíåð àäâîêàòñêîãî áþðî "Øàáàðèí è ïàðòíåðû".

Íåñìîòðÿ íà òî ÷òî êîìèññèè áîëåå ïîëîâèíû çàÿâëåíèé î ïåðåñìîòðå îòêëîíÿþò êàê íåîáîñíîâàííûå, îáðàùåíèå è ïîëó÷åííûé îòêàç ïîçâîëÿþò ëó÷øå ïîäãîòîâèòüñÿ ê ñóäåáíîìó ðàçáèðàòåëüñòâó è äîáèòüñÿ ñíèæåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè íåäâèæèìîñòè íà 20-30% óæå â ñóäå, ïîä÷åðêèâàåò Àëåêñåé Êàøèðñêèé, àäâîêàò ÊÀ "Âàøú þðèäè÷åñêèé ïîâåðåííûé": "Çàÿâëåíèå î ïåðåñìîòðå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè êîìèññèÿ ðàññìàòðèâàåò îäèí ìåñÿö ñ äàòû åãî ïîñòóïëåíèÿ.  ñóäåáíîì ïîðÿäêå âîçìîæíîñòü ñíèæåíèÿ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè äîñòàòî÷íî âåëèêà: â 2014 ãîäó ñóäû ðàññìîòðåëè 6190 ñóäåáíûõ èñêîâ, èç íèõ 4164 óäîâëåòâîðåíû, 968 íàõîäÿòñÿ íà ðàññìîòðåíèè è ëèøü â óäîâëåòâîðåíèè 728 îòêàçàíî".


Åëåíà Áåðåçèíà
Çåìëÿ ñòîèò äåøåâëå
Èñòî÷íèê: Ðîññèéñêàÿ ãàçåòà