ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

–астет число дел по оспариванию кадастровой оценки

26.02.2015

ѕленум ¬ерховного суда –оссии готовит проект постановлени€, детально разъ€сн€ющего вопросы, св€занные с оценкой недвижимости. ƒокумент придетс€ как нельз€ кстати. — начала года число дел, св€занных с оспариванием собственниками кадастровой стоимости недвижимости, возросло на 30%, по данным "ёридического центра адвоката ќлега —ухова". "ћы видим как минимум двукратное увеличение обращений к нам бизнеса на предмет определени€ рыночной стоимости объекта дл€ последующего оспаривани€ результатов кадастровой оценки в суде по сравнению с предыдущим годом. Ќаиболее часто оспариваетс€ кадастрова€ стоимость земельных участков и офисных зданий", - рассказал "–√Ѕ" —танислав Ќовиков, партнер компании ‘Ѕ  Grant Thornton.

¬ суды устремились собственники земельных участков, столкнувшиес€ с резким ростом налоговой нагрузки. "—егодн€ по-прежнему очень много собственников недвижимости заинтересованы в справедливой оценке их имущества. Ќельз€ сказать, что суды перегружены такого рода делами, но их объем существенен и продолжает расти, - говорит “имофей ≈рмак, старший партнер адвокатского бюро "ёрлов и партнеры". - Ѕолее того, собственникам недвижимости часто приходитс€ выходить в суд и с требовани€ми, например, об обжаловании размера начисленных налогов на их имущество, и с другими исками, св€занными с последстви€ми завышени€ кадастровой оценки объектов".

¬о многих регионах резкое повышение кадастровой стоимости земли стало реальным преп€тствием дл€ развити€ бизнеса. Ќекоторые предпри€ти€ оказались на грани закрыти€ из-за возросшего налогового бремени. ¬ непростой ситуации оказались и застройщики, которые запаслись землей впрок. " о мне обратилс€ подмосковный предприниматель, владеющий несколькими земельными участками под малоэтажное жилищное строительство. ≈сли в 2014 году размер земельного налога за принадлежащие ему наделы не превышал 1 млн руб., то после кадастровой переоценки земли он вырос до 10 млн руб. ѕри этом реальна€ рыночна€ цена участков оказалась существенно ниже их кадастровой стоимости, на которую ссылаютс€ налоговики", - рассказывает адвокат ќлег —ухов.

 адастровую стоимость земельных участков оспаривают чаще всего, так как в этом заинтересованы не только собственники, но и арендаторы, арендна€ плата которых зависит от показател€ кадастровой стоимости, добавл€ет ≈катерина ƒенисенко, старший юрист гражданско-правового департамента юридической фирмы " лифф": "“ем более что не все объекты капитального строительства, относ€щиес€ к торговым центрам, офисным здани€м и складским помещени€м, были включены в список объектов капитального строительства (ќ —), налог на которые оплачиваетс€ исход€ из кадастровой стоимости".

–асхождени€ между кадастровой и рыночной стоимостью св€заны с тем, что при массовой кадастровой оценке невозможно оценить индивидуальные особенности каждого конкретного объекта, в св€зи с этим не подлежат учету многие факторы, вли€ющие на уменьшение рыночной цены земельного участка или здани€. "ќдин общий коэффициент стоимости квадратного метра может примен€етс€ как дл€ участков на берегу озера с хорошей транспортной разв€зкой, так и дл€ участков, расположенных недалеко от мусорной свалки", - говорит ƒенисенко.

Ѕольшие расхождени€ между кадастровой стоимостью объектов и их рыночной ценой можно объ€снить и несовершенными методами оценки, и усредненными показател€ми кадастровой стоимости, которые использует –осреестр, отмечает “имофей ≈рмак. «ачастую кадастрова€ оценка производилась с использованием массовых методов оценки, которые не гарантируют точного "попадани€". "¬ некоторых случа€х расчетные модели не могут учесть индивидуальные особенности того или иного объекта, в результате происходит некорректна€ оценка. Ёто особенно видно на слаборазвитых рынках, например, при отсутствии какой-то более-менее репрезентативной выборки по аналогичным объектам, - по€сн€ет —танислав Ќовиков. - „асто при проведении кадастровой оценки стоимость бывает завышена в результате ошибок, св€занных с неправильным определением видов разрешенного использовани€ земельного участка, вследствие чего стоимость может отличатьс€ в разы".

≈сть еще методологические вопросы, св€занные с проведением массовой оценки. “ак при определении кадастровой стоимости ќ —, по крайней мере в ћоскве, не была убрана стоимость прав на земельные участки под объектами недвижимости. “акже при проведении оценки сумма Ќƒ— включаетс€ в кадастровую стоимость объекта. "ѕолучаетс€, что налог будет уплачен с суммы Ќƒ—, что €вл€етс€ некорректным. ¬ычитание стоимости прав на земельный участок методологически оправдано, ведь существуют два реестра объектов: реестр прав на земельные участки и реестр прав на ќ —. — земли плат€тс€ свои платежи, а с ќ — - свои. ќставл€€ стоимость прав на землю, в частности аренду, а это преимущественный вид права в ћоскве, в рыночной стоимости ќ —, получаетс€, что земл€ облагаетс€ платежом дважды (арендна€ плата + налог на имущество с ќ —, в стоимость которого входит также стоимость прав на земельный участок под ним). Ёта проблема возникла из-за того, что изначально оценка кадастровой стоимости планировалась дл€ введени€ единого налога на недвижимость", - говорит Ќовиков.

ќспорить кадастровую стоимость земли можно в специальных комисси€х при –осреесте, либо в суде. ѕо словам —ухова, спецкомиссии удовлетвор€ют менее 50% обращений. ќколо 15-20% жалоб отклон€ютс€ под предлогом непредставлени€ тех или иных документов. "¬еро€тность оспорить кадастровую стоимость в комисси€х по рассмотрению споров о результатах определени€ кадастровой стоимости при управлени€х –осреестра очень низка€: дл€ прин€ти€ ими решени€ требуетс€ единогласие, однако комиссии не приход€т к единогласному решению и отклон€ют за€влени€ о пересмотре результатов кадастровой стоимости", - по€сн€ет  ирилл Ћобанов, партнер адвокатского бюро "Ўабарин и партнеры".

Ќесмотр€ на то что комиссии более половины за€влений о пересмотре отклон€ют как необоснованные, обращение и полученный отказ позвол€ют лучше подготовитьс€ к судебному разбирательству и добитьс€ снижени€ кадастровой стоимости недвижимости на 20-30% уже в суде, подчеркивает јлексей  аширский, адвокат  ј "¬ашъ юридический поверенный": "«а€вление о пересмотре кадастровой стоимости комисси€ рассматривает один мес€ц с даты его поступлени€. ¬ судебном пор€дке возможность снижени€ кадастровой стоимости достаточно велика: в 2014 году суды рассмотрели 6190 судебных исков, из них 4164 удовлетворены, 968 наход€тс€ на рассмотрении и лишь в удовлетворении 728 отказано".


≈лена Ѕерезина
«емл€ стоит дешевле
»сточник: –оссийска€ газета

 
„итать также: