ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

ѕочему граждан беспокоит изменение оценки их жиль€

22.10.2018
ћногие владельцы недвижимости уже получили письма с расчетом имущественного налога. ≈сли в прошлые годы граждан пугал посто€нный рост кадастровой оценки и, как следствие, налога, то теперь тревожит снижение официальной стоимости их недвижимости. ¬ р€де случаев оно оказалось троекратным.

¬се росси€не заметили, что с 2015 года имущественные налоги существенно выросли, но на сколько именно — эксперты подсчитали совсем недавно. ѕо оценкам аналитиков компании «‘инэкспертиза», использовавших в расчетах данные –осстата и ‘едерального казначейства –оссии, за последние три года жители большинства регионов стали платить за свое имущество — жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, машино-место, гаражи — на 72% больше.

ѕравда, в абсолютных цифрах рост не кажетс€ слишком уж большим — в среднем на 355,8 руб. дл€ одного налогоплательщика.
≈стественно, в каждом конкретном случае лична€ налогова€ инфл€ци€ могла сильно отличатьс€ от средних показателей.   тому же регионы переходили на расчеты налога от кадастровой стоимости постепенно. “ак, в 2015 году на такой способ определени€ имущественного налога перешли 28 субъектов –‘, включа€ ћоскву и ћосковскую область, в 2016-м — еще 21 субъект, в 2017-м — еще 15.

ѕо данным «‘инэкспертизы», общие сборы по налогу на имущество физических лиц по –оссии увеличились за три последние года на 23 млрд руб.— до 52,2 млрд руб. ћосква пусть и не стала лидером роста доходов от налога на имущество граждан, но вошла в первую дес€тку, увеличив поступлени€ в бюджет за три года в 2,74 раза.

ѕлохие оценки

Ѕольшинство скандалов, сопровождающих реформу имущественных налогов, были св€заны с кадастровой оценкой объектов. ѕо замыслу реформаторов она должна была оказатьс€ максимально приближенной к рыночной цене, однако на практике нередко сильно отличалась от реальной стоимости недвижимости, и чаще всего — в большую сторону.

” владельцев объектов, схожих по всем характеристикам, разница в кадастровой оценке, которую проводили независимые оценщики, а затем утверждали муниципальные и региональные власти, доходила до сотен процентов. ¬прочем, бизнес и граждане могли оспорить эту оценку в досудебном пор€дке. ƒл€ устранени€ ошибок были созданы специальные территориальные комиссии при –осреестре, занимающиес€ рассмотрением за€влений о пересмотре кадастровой оценки.

¬плоть до этого года число за€влений, поданных на рассмотрение этих комиссий, ежегодно росло. ¬ 2015-м они рассмотрели 22,4 тыс. споров, в 2016-м — уже 48,6 тыс., а в 2017-м году число за€влений выросло до 54,7 тыс. ѕри этом подавл€ющее большинство собственников пытались добитьс€ снижени€ стоимости земли, а не квартир. “ак, в 2016 году 80% дел о пересмотре касалось земельных участков.

Ќесмотр€ на растущую динамику за€влений о пересмотре кадастровой стоимости, в общей массе объектов недвижимости, сведени€ о которых содержатс€ в ≈дином государственном реестре недвижимости (≈√–Ќ), дол€ спорных объектов была крайне мала — 0,6% от общего количества объектов. Ќо, так или иначе, практически все споры, с которыми имели дело территориальные комиссии при –осреестре, касались пересмотра кадастровой стоимости с целью ее снизить.

ѕо сведени€м —четной палаты, только за 2014–2015 годы собственникам удалось добитьс€ уменьшени€ стоимости объектов на общую сумму 4 трлн руб.
“акие серьезные расхождени€ в цифрах не могли остатьс€ без внимани€, ведь местные бюджеты тер€ли большие деньги.  райних в этой истории быстро нашли — ими стали независимые оценщики, которые определ€ли кадастровую стоимость недвижимости дл€ расчета налога. » власти решили этот рынок у них забрать, создав взамен государственную монополию на кадастровую оценку.

1 €нвар€ 2017 года вступил в силу закон «ќ государственной кадастровой оценке». ќн предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждени€м (√Ѕ”). » именно они должны на посто€нной основе определ€ть кадастровую стоимость недвижимости. ѕо новому закону государственна€ кадастрова€ оценка будет проводитьс€ во всех субъектах –оссийский ‘едерации по новым правилам с 2020 года. ѕри этом региональные органы власти могут ввести новые правила государственной кадастровой оценки уже с 2018 года. “акое решение было прин€то в 36 субъектах –‘, включа€ ћоскву.

¬ ћоскве оценку проводило √Ѕ” «÷ентр имущественных платежей и жилищного страховани€», и, как вы€снила радиостанци€ « оммерсантъ FM», кадастрова€ стоимость жиль€ в столице в 2018 году снизилась в среднем на 17%, а в Ќовой ћоскве — на 20%. ¬ интервью радиостанции директор √Ѕ” ƒмитрий  овалев объ€снил это так: «≈сли у нас в 2016 году при проведении оценки использовались цены предложени€, то в 2018-м — цены, по которым эти сделки были проведены. ¬торой момент — мы использовали понижающий фактор, например, расположение квартиры на первом этаже. » сейчас кадастрова€ оценка даже меньше рыночной на 10–15%».

Ѕросовые цены

¬ окт€бре собственники недвижимости в ћоскве начали получать уведомлени€ из ”‘Ќ— об уплате имущественного налога, который, напомним, увеличиваетс€ постепенно. ¬ частности, в 2016 году, когда москвичи получили первые платежки с расчетами от кадастровой стоимости жиль€ за 2015 год, они заплатили налоги с понижающим коэффициентом 0,2, то есть 20% итоговой суммы. ¬ 2017 году к налогу примен€лс€ коэффициент 0,4, в этом году — 0,6.

  налоговой службе вопросов нет, в платежках так и стоит — «0,6». ќднако серьезные споры вызывает кадастрова€ стоимость объектов. ¬ профильных группах противников реновации и массовой застройки, наиболее активно ведущейс€ в Ќовой ћоскве, люди пишут о снижении кадастровой стоимости их объектов вплоть до бросовой.

¬ частности, жители хрущевок утверждают, что в р€де случаев кадастрова€ стоимость их квартир в этом году снизилась до 3 млн руб.

Ќазываютс€ и совсем удивительные цифры: например, цена двушки в столичной хрущевке, пусть и на окраине ћосквы, после кадастровой переоценки уменьшилась до 650 тыс. руб.
Ќе только жители хрущевок обнаружили резкое снижение кадастровой стоимости своей недвижимости в 2018 году. Ќа экстремальное удешевление обратили внимание и владельцы домов в “иЌјќ. «ѕр€мо сейчас очень странна€ ситуаци€ происходит с кадастровой оценкой этого года почти всех частных домов и строений в Ќовой ћоскве. ќценка проводитс€ раз в два года, в этом году оценщиком €вл€етс€ √Ѕ” "÷ентр имущественных платежей и жилищного страховани€". ѕо результатам проведенной в этом году кадастровой оценки (она будет действовать с 01.01.2019) кадастрова€ стоимость подавл€ющего большинства домов снизилась в 1,5–3 раза. ѕо логике законодателей кадастрова€ стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, но в св€зи с массовостью оценки может от нее незначительно отличатьс€. ѕо этой логике получаетс€: рублева€ рыночна€ стоимость домов за два года упала в разы, но это совершенно неверо€тно!» — пишет один из владельцев частного дома в Ќовой ћоскве, расположенного недалеко от ћ јƒ.

¬ качестве подтверждени€ своих слов владелец дома опубликовал несколько кадастровых номеров, которые позвол€ют проверить оценку недвижимости на сайте –осреестра. ƒействительно, кадастрова€ стоимость трехэтажного особн€ка площадью 550 кв. м на территории “иЌјќ снизилась за два года более чем вдвое — с 27,8 млн руб. в 2016 году до 12,9 млн руб. в 2018-м. –адикально подешевел, по расчетам государственного оценщика, и другой двухэтажный жилой дом на территории “иЌјќ площадью 369 кв. м: в 2016 году его кадастрова€ стоимость составл€ла 26,7 млн руб., а в 2018-м, по расчетам √Ѕ”, цена объекта снизилась до 8,9 млн руб.— втрое.

« акие могут быть аргументы дл€ того, чтобы оценщики понизили стоимость в разы? ѕолучаетс€: либо текуща€ оценка не верна, либо оценка прежних лет была не верна, а если так, то начисленный в текущем году налог от прежней кадастровой стоимости завышен в два-три раза, то есть людей обобрали как минимум на налог»,— пишет автор поста в Facebook.

 онспирологическа€ верси€ говорит, что это св€зано с прин€тием закона об упрощенном пор€дке изъ€ти€ земель/строений дл€ государственных и муниципальных нужд в “иЌјќ.
  тому же был существенно увеличен список государственных органов, которые такое изъ€тие могут проводить (теперь это также ‘—ќ, ‘—Ѕ и т. п.). ¬ыросло и количество причин, по которым изъ€тие может проводитьс€. ѕо словам автора постов в Facebook, владельцы частных жилых домов, расположенных на территории “иЌјќ близко к ћ јƒ, теперь «живут на нервах».

Ќу а упом€нутую выше историю со снижением стоимости двушки в хрущевке св€зывают с реновацией — имеетс€ в виду веро€тность, что собственник квартиры захочет вместо квартиры получить компенсацию деньгами.

ћаниакально-депрессивный налог

¬ любой другой ситуации людей бы порадовало снижение кадастровой стоимости их жиль€, поскольку эта цена €вл€етс€ базой дл€ расчета налогов. Ѕолее того, учитыва€ множество громких скандалов, св€занных с завышением кадастровой стоимости, в этом году был прин€т закон, притормозивший динамику роста имущественного налога дл€ граждан.

¬ марте этого года на проблему стремительного повышени€ платежей по имущественным налогам обратил внимание ¬ладимир ѕутин. ¬ послании ‘едеральному собранию 1 марта 2018 года он предложил вернутьс€ к вопросу налога на имущество физических лиц и уточнить механизмы расчета налогов и определени€ кадастровой стоимости недвижимости, котора€ не должна превышать рыночную стоимость. «¬ реальности оказалось, что кадастрова€ стоимость, котора€ вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Ќо мы так не договаривались, и люди такого не ожидали»,— сказал тогда президент.

ќн предложил согласовать параметры, чтобы в итоге сумма начислени€ стала посильной дл€ граждан. ¬ результате 24 июл€ 2018 года √осдума прин€ла закон «ќ внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Ќалогового кодекса –оссийской ‘едерации». «акон предусматривает постепенный отказ от применени€ повышающего коэффициента (если разница в инвентаризационной и кадастровой стоимости достаточно велика).

ѕри этом с 2018 года вводитс€ новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога по кадастровой стоимости,— не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом.
 ак по€сн€ют в своем исследовании аналитики «‘инэкспертизы», этот коэффициент будет примен€тьс€ в тех субъектах –‘, на территории которых исчисление налога на имущество физических лиц осуществл€етс€ с коэффициентом от 0,6 (в ћоскве, к примеру). «ќднако мы понимаем, что все предложени€ в долгосрочной перспективе не сниз€т существующую налоговую нагрузку на людей, а лишь замедл€т темпы ее роста»,— замечают аналитики «‘инэкспертизы».

“ак или иначе, вопрос с кадастровой стоимостью жиль€ с этого года стал политическим. » оценщики, которые признались в —ћ», что занизили кадастровую стоимость жиль€ в ћоскве, наверн€ка ожидали от граждан какой-то позитивной реакции.

≈сли проанализировать результаты работы территориальных комиссий по пересмотру кадастровой стоимости при –осреестре в ћоскве и в ћосковской области, то прежде всего стоит отметить, что число обращений в них снизилось. ѕри этом если гражданам дают зеленый свет и позвол€ют уменьшить кадастровую оценку их недвижимости, то бизнесу в этом массово отказывают.

«ѕо информации, близкой к оценщикам –осреестра, было негласное указание стоимость жилой недвижимости, особенно экономкласса и хрущевок, ни в коем случае не завышать. ѕо бизнесу картина пр€мо противоположна€»,— сообщил “Џ” источник на рынке недвижимости. ¬ качестве примера он привел несколько кейсов в ћосковской области и ћоскве, когда, несмотр€ на решени€ судов о снижении кадастровой стоимости объектов, –осреестр не просто не снижал, а даже поднимал стоимость недвижимости, принадлежащей предпринимател€м (решени€ есть в распор€жении “Џ”).

„то же касаетс€ снижени€ кадастровой стоимости жиль€, то эксперты вид€т здесь одни плюсы. «ѕо анализу проектов кадастровой стоимости на 1 €нвар€ 2018 года, которые сейчас вывесил –осреестр дл€ ознакомлени€ до утверждени€ постановлением правительства, действительно кадастрова€ стоимость квартир снизилась. Ёта тенденци€ отражает реалии на рынке недвижимости, поскольку активность на рынке упала. Ќо не отражает тех спекул€тивных настроений и тенденций, которые возникли в Ќовой ћоскве, когда собственники жиль€ начали резко задирать цены только потому, что этот дом теперь находитс€ в ћоскве, а не в области»,— говорит »рина јлехина, заместитель генерального директора консалтинговой группы «»рвикон».

ѕо ее словам, «любые сделки с квартирой можно проводить без огл€дки на кадастровую стоимость». « ак вы помните, введено ограничение: если сделка с квартирой проходит по цене ниже чем 0,7 от кадастровой стоимости, то налог на доходы физических лиц исчисл€етс€ от 0,7 от кадастровой стоимости независимо от того, кака€ реальна€ рыночна€ стоимость квартиры и цена договора купли-продажи»,— указывает »рина јлехина.

—лучаи, когда в комиссии при –осреестре обращались дл€ повышени€ кадастровой стоимости, были. Ќо, как отмечают в самом –осреестре, такие за€влени€ поступают очень редко, причем подают их в основном органы местного самоуправлени€.
«“акие прецеденты действительно были. ќни касались в основном торговой недвижимости в ћќ, поскольку считалось, что она недооценена. ¬ласт€м всегда не хватает денег в бюджете, и сам факт снижени€ налоговых поступлений они рассматривают как ущерб бюджету»,— рассказывает јлехина.

ƒл€ примера она упоминает прецедент в ћытищах, когда администраци€ подала иск в суд на решение территориальной комиссии –осреестра, котора€ утвердила снижение кадастровой стоимости. «—уд вынес отказ. » это не единичный случай, около года назад достаточно часто администрации районов тут же реагировали на снижение по решени€м территориальных комиссий ћќ — подавали иски, но во всех случа€х суды отказали»,— говорит јлехина.

ѕойдут ли граждане в комиссии, чтобы опротестовать нынешнюю, по их мнению, заниженную кадастровую оценку своей недвижимости? »рина јлехина полагает, что это маловеро€тно. ¬едь ставки налога прив€заны к кадастровой стоимости объекта: дл€ дома или квартиры стоимостью до 10 млн руб. ставка 0,1%, а дл€ объекта стоимостью от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%. “олько вот собственников недвижимости этим успокоить нельз€. ѕрактика показывает, что случаи изъ€ти€ принадлежавшей гражданам недвижимости чреваты громкими скандалами и конфликтами.

 
ћари€ √лушенкова  
ќт налога до кадастра
»сточник:kommersant.ru
 
„итать также: