ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

Ќедвижимость продана, когда платить Ќƒ‘Ћ

01.06.2023
¬опрос: ‘излицо в 2019 году продало недвижимость другому физлицу. ѕо договору оплата прошла трем€ част€ми, в 2020 и 2021 годах. ѕереход собственности к покупателю зарегистрирован в 2020 году. ѕокупатель деньги не платил, т.е. продавец фактически доход не получил. —уда нет и не было. —рок исковой давности не пропущен. ¬озникает ли в этой ситуации у продавца об€занность подать декларацию и уплатить налог?

ќтвет: ѕервый вопрос – возникла ли в описываемой ситуации об€занность продавца недвижимости уплатить налог (речь идет, очевидно, о налоге на доходы физических лиц, коль скоро продавец €вл€етс€ физическим лицом)? —огласно п. 1 ст. 38 Ќ  –‘ возникновение у налогоплательщика об€занности по уплате налога св€зано с наличием объекта налогообложени€: если есть объект налогообложени€, то налогоплательщик об€зан уплатить налог, а если объекта налогообложени€ нет, то нет и об€занности по уплате налога.

ѕрименительно к налогу на доходы физических лиц (Ќƒ‘Ћ) объектом налогообложени€ признаетс€ доход, полученный налогоплательщиком (ст. 210 Ќ  –‘). ¬ соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 223 Ќ  –‘ днем фактического получени€ дохода в денежной форме считаетс€ день выплаты дохода, в том числе перечислени€ дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц.

 ак €вствует из текста вопроса, в рассматриваемой ситуации имеетс€ противоречие между положением дел реальным и задокументированным: по документам продавец получил оплату за проданное им имущество, тогда как в действительности така€ оплата получена не была. —оответственно, вопрос сводитс€ к тому, какую из этих двух «параллельных реальностей» следует вз€ть за основу дл€ целей налогообложени€.

«а основу в этой, как и в иных подобных ситуаци€х, будет вз€то то, что зафиксировано документально. ј в документах отражено, что стороны заключили договор купли-продажи (т.е. договор, предусматривающий возмездное отчуждение имущества) и свои об€занности по оплате проданной ему недвижимости покупатель исполнил. ƒоказательства того, что покупатель не исполнил свои об€занности, отсутствуют: продавец не обращалс€ к покупателю с претензией в св€зи с неисполнением договора, не было и обращени€ в суд с исковыми требовани€ми, вытекающими из факта нарушени€ договора покупателем. ” налоговых органов в данной ситуации нет никаких оснований полагать, что договор купли-продажи не породил те юридические последстви€, которые он порождает (в частности, получение продавцом денежных средств в качестве оплаты проданного имущества). ѕри таких обсто€тельствах, основыва€сь на имеющихс€ документах, нет оснований считать, что доход продавцом получен не был.

—оответственно, коль скоро из имеющихс€ документов €вствует получение продавцом дохода от продажи имущества, у продавца возникла об€занность уплатить Ќƒ‘Ћ с этого дохода. ¬ письме ћинфина –оссии от 07.06.2022 є 03-04-05/53855 указано: доходы, полученные налогоплательщиком от продажи имущества, учитываютс€ при определении налоговой базы по Ќƒ‘Ћ за налоговый период, в котором указанные доходы были фактически получены. ≈сли оплата проданного имущества осуществл€лась в рассрочку, причем частична€ оплата поступала продавцу в различных налоговых периодах, то об€занность по уплате Ќƒ‘Ћ возлагаетс€ на продавца в каждом налоговом периоде. »ными словами, если в описываемой в вопросе ситуации предусмотрено внесение оплаты за проданную недвижимость в 2020 и 2021 годах, то продавец об€зан уплатить Ќƒ‘Ћ с полученных им сумм (а по документам эти суммы получены!) как в 2020, так и в 2021 году.  онкретна€ дата перехода права собственности от продавца к покупателю значени€ в данном вопросе не имеет.

ќтсюда вытекает ответ на второй вопрос – возникла ли в описываемой ситуации об€занность продавца подать декларацию по Ќƒ‘Ћ? ¬ соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 Ќ  –‘ налогова€ деклараци€ представл€етс€, среди прочих, налогоплательщиками – физическими лицами, получившими доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. ¬ той «картине мира», котора€ вытекает из имеющихс€ документов, доход продавцом получен, а стало быть, на основании приведенных норм налогового законодательства продавец об€зан уплатить Ќƒ‘Ћ с этого дохода и представить налоговую декларацию. ѕричем деклараци€ должна быть представлена за каждый из тех налоговых периодов, когда по документам продавцом был получен доход (т.е. и за 2020, и за 2021 год).

“акой подход может показатьс€ не совсем разумным и несправедливым. ќднако из содержани€ вопроса €вствует, что продавец, в сущности, не возражает против того, что покупатель не заплатил ему за отчужденную по договору недвижимость, в то врем€ как из документов следует пр€мо противоположное. ѕо каким-то причинам продавец не возражает против того, чтобы в документах было зафиксировано получение им оплаты от покупател€ (хот€ в действительности никакой оплаты не было). ј значит, продавец сознательно принимает на себ€ те юридические последстви€, которые св€заны с этим несоответствием, в том числе налоговые последстви€.

ƒл€ того чтобы избежать описанных налоговых последствий, продавец, как представл€етс€, должен обратитьс€ в суд либо с иском о взыскании с покупател€ оплаты за проданную недвижимость, либо с иском о применении последствий недействительности данной сделки как притворной (прикрывающей другую – безвозмездную – сделку). ≈сли продавец сможет (и захочет) представить суду подтверждени€ того, что денежные средства за проданную недвижимость на самом деле не были им получены, то в случае удовлетворени€ за€вленного им иска вопрос о налоговых последстви€х отчуждени€ недвижимости будет решатьс€ иначе.

јлексей –услин
»сточник: –√
 
„итать также: