Ïîäàòü - íàëîã, âçèìàâøèéñÿ ñ êðåñòüÿí è ìåùàí â öàðñêîé Ðîññèè. Îæåãîâ Ñ.È.
Ñåðâèñû
Ãëàâíàÿ
Íîâîñòè
Còàòüè
Çàêîíîäàòåëüñòâî
Ñóäåáíàÿ ïðàêòèêà
Äîêóìåíòû
Íàëîãîâûå èñòîðèè
Âîïðîñ/Îòâåò
Êàòàëîã ñàéòîâ
Ïðîãðàììû
Êàëüêóëÿòîð íàëîãîâ
Êàëåíäàðü áóõãàëòåðà
Áëàíêè äîêóìåíòîâ
Áëîãè
Ôîðóì

Ïðîäàæà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïî öåíå íèæå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè

05.08.2024
Âîïðîñ: Êóïèë äâà ãîäà íàçàä äîì çà 1,9 ìëí è ó÷àñòîê çà 8,5 ìëí. Ñåé÷àñ ïðîäàþ ïî òîé æå öåíå, íî ïî êàäàñòðó äîì ñòîèò 4,5 ìëí. Íå áóäåò ëè íàðóøåíèåì çàêîíà òàêîå îôîðìëåíèå?

Îòâåò: Ñîãëàñíî ï. 1 è 2 ñò. 209 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè (äàëåå – ÃÊ ÐÔ) ñîáñòâåííèêó ïðèíàäëåæàò ïðàâà âëàäåíèÿ, ïîëüçîâàíèÿ è ðàñïîðÿæåíèÿ ñâîèì èìóùåñòâîì.

Ñîáñòâåííèê âïðàâå ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ ñîâåðøàòü â îòíîøåíèè ïðèíàäëåæàùåãî åìó èìóùåñòâà ëþáûå äåéñòâèÿ, íå ïðîòèâîðå÷àùèå çàêîíó è èíûì ïðàâîâûì àêòàì è íå íàðóøàþùèå ïðàâà è îõðàíÿåìûå çàêîíîì èíòåðåñû äðóãèõ ëèö, â òîì ÷èñëå îò÷óæäàòü ñâîå èìóùåñòâî â ñîáñòâåííîñòü äðóãèì ëèöàì, ïåðåäàâàòü èì, îñòàâàÿñü ñîáñòâåííèêîì, ïðàâà âëàäåíèÿ, ïîëüçîâàíèÿ è ðàñïîðÿæåíèÿ èìóùåñòâîì, îòäàâàòü èìóùåñòâî â çàëîã è îáðåìåíÿòü åãî äðóãèìè ñïîñîáàìè, ðàñïîðÿæàòüñÿ èì èíûì îáðàçîì.

 ñèëó àáç. 1 ï. 2 ñò. 218 ÃÊ ÐÔ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà èìóùåñòâî, êîòîðîå èìååò ñîáñòâåííèêà, ìîæåò áûòü ïðèîáðåòåíî äðóãèì ëèöîì íà îñíîâàíèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè, ìåíû, äàðåíèÿ èëè èíîé ñäåëêè îá îò÷óæäåíèè ýòîãî èìóùåñòâà.

 ñîîòâåòñòâèè ñ ï. 1 ñò. 421 ÃÊ ÐÔ ãðàæäàíå è þðèäè÷åñêèå ëèöà ñâîáîäíû â çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà.

Êàê óêàçàííî â ï. 1 ñò. 424 ÃÊ ÐÔ, èñïîëíåíèå äîãîâîðà îïëà÷èâàåòñÿ ïî öåíå, óñòàíîâëåííîé ñîãëàøåíèåì ñòîðîí.

Ïî îáùåìó ïðàâèëó, â ñèëó ï. 1 ñò. 454 ÃÊ ÐÔ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè îäíà ñòîðîíà (ïðîäàâåö) îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü âåùü (òîâàð) â ñîáñòâåííîñòü äðóãîé ñòîðîíå (ïîêóïàòåëþ), à ïîêóïàòåëü îáÿçóåòñÿ ïðèíÿòü ýòîò òîâàð è óïëàòèòü çà íåãî îïðåäåëåííóþ äåíåæíóþ ñóììó (öåíó).

Ñîãëàñíî ï. 1 ñò. 549 ÃÊ ÐÔ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (äîãîâîðó ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè) ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå, ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.

 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 554 ÃÊ ÐÔ â äîãîâîðå ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè äîëæíû áûòü óêàçàíû äàííûå, ïîçâîëÿþùèå îïðåäåëåííî óñòàíîâèòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïîäëåæàùåå ïåðåäà÷å ïîêóïàòåëþ ïî äîãîâîðó, â òîì ÷èñëå äàííûå, îïðåäåëÿþùèå ðàñïîëîæåíèå íåäâèæèìîñòè íà ñîîòâåòñòâóþùåì çåìåëüíîì ó÷àñòêå ëèáî â ñîñòàâå äðóãîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.

Ïðè îòñóòñòâèè ýòèõ äàííûõ â äîãîâîðå óñëîâèå î íåäâèæèìîì èìóùåñòâå, ïîäëåæàùåì ïåðåäà÷å, ñ÷èòàåòñÿ íåñîãëàñîâàííûì ñòîðîíàìè, à ñîîòâåòñòâóþùèé äîãîâîð íå ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì.

 ñèëó ñò. 555 ÃÊ ÐÔ äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè äîëæåí ïðåäóñìàòðèâàòü öåíó ýòîãî èìóùåñòâà.

Ïðè îòñóòñòâèè â äîãîâîðå ñîãëàñîâàííîãî ñòîðîíàìè â ïèñüìåííîé ôîðìå óñëîâèÿ î öåíå íåäâèæèìîñòè äîãîâîð î åå ïðîäàæå ñ÷èòàåòñÿ íåçàêëþ÷åííûì. Ïðè ýòîì ïðàâèëà îïðåäåëåíèÿ öåíû, ïðåäóñìîòðåííûå ï. 3 ñò. 424 ÃÊ ÐÔ, íå ïðèìåíÿþòñÿ.

Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî çàêîíîì èëè äîãîâîðîì ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, óñòàíîâëåííàÿ â íåì öåíà çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè äðóãîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, íàõîäÿùåãîñÿ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, âêëþ÷àåò öåíó ïåðåäàâàåìîé ñ ýòèì íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èëè ïðàâà íà íåå.

 ñëó÷àÿõ, êîãäà öåíà íåäâèæèìîñòè â äîãîâîðå ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè óñòàíîâëåíà íà åäèíèöó åå ïëîùàäè èëè èíîãî ïîêàçàòåëÿ åå ðàçìåðà, îáùàÿ öåíà òàêîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ïîäëåæàùàÿ óïëàòå, îïðåäåëÿåòñÿ èñõîäÿ èç ôàêòè÷åñêîãî ðàçìåðà ïåðåäàííîãî ïîêóïàòåëþ íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.

Ñîãëàñíî ÷. 2 ñò. 14 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 03.07.2016 ¹ 237-ÔÇ «Î ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå» (äàëåå – Çàêîí î êàäàñòðîâîé îöåíêå) ïðè îïðåäåëåíèè êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çäàíèé, ïîìåùåíèé, ñîîðóæåíèé, îáúåêòîâ íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâà, ìàøèíî-ìåñò îáÿçàòåëüíîìó ðàññìîòðåíèþ íà ïðåäìåò âëèÿíèÿ íà óêàçàííóþ ñòîèìîñòü ïîäëåæàò ñâåäåíèÿ î ìåñòîïîëîæåíèè, ãîäå ïîñòðîéêè, ìàòåðèàëå ñòåí îáúåêòà íåäâèæèìîñòè, ñåðèè ìíîãîêâàðòèðíîãî äîìà, íàõîæäåíèè îáúåêòà íåäâèæèìîñòè â âåòõîì èëè àâàðèéíîì ñîñòîÿíèè, íàõîæäåíèè îáúåêòà íåäâèæèìîñòè â ãðàíèöàõ çîíû ñ îñîáûìè óñëîâèÿìè èñïîëüçîâàíèÿ òåððèòîðèè, à òàêæå èíûå öåíîîáðàçóþùèå ôàêòîðû, ïðåäóñìîòðåííûå ìåòîäè÷åñêèìè óêàçàíèÿìè î ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå.

Êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü îïðåäåëÿåòñÿ íà îñíîâå ðûíî÷íîé è èíîé èíôîðìàöèè, êîòîðàÿ ñâÿçàíà ñ ýêîíîìè÷åñêèìè õàðàêòåðèñòèêàìè èñïîëüçîâàíèÿ îáúåêòà íåäâèæèìîñòè. Ïðè ýòîì íå ó÷èòûâàþòñÿ èìóùåñòâåííûå ïðàâà íà äàííûé îáúåêò, êðîìå ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Åå îïðåäåëåíèå ïðåäïîëàãàåò ðàñ÷åò âåðîÿòíîé ñóììû òèïè÷íûõ äëÿ ðûíêà çàòðàò, êîòîðûå íåîáõîäèìû äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ îáúåêòà íåäâèæèìîñòè íà îòêðûòîì è êîíêóðåíòíîì ðûíêå (ï. 1 ÷. 1, ÷. 2 ñò. 3 Çàêîíà î êàäàñòðîâîé îöåíêå, ï. 2 Ìåòîäè÷åñêèõ óêàçàíèé î ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåíêå, óòâåðæäåííûõ ïðèêàçîì Ðîñðååñòðà îò 04.08.2021 ¹ Ï/0336).

 ñâîþ î÷åðåäü, ñîãëàñíî ñò. 3, 4, 9 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 29.07.1998 ¹ 135-ÔÇ «Îá îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè» ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü – ýòî íàèáîëåå âåðîÿòíàÿ öåíà, ïî êîòîðîé îáúåêò îöåíêè ìîæåò áûòü îò÷óæäåí íà îòêðûòîì ðûíêå â óñëîâèÿõ êîíêóðåíöèè, êîãäà ñòîðîíû ñäåëêè äåéñòâóþò ðàçóìíî, ðàñïîëàãàÿ âñåé íåîáõîäèìîé èíôîðìàöèåé, à íà âåëè÷èíå öåíû ñäåëêè íå îòðàæàþòñÿ êàêèå-ëèáî ÷ðåçâû÷àéíûå îáñòîÿòåëüñòâà. Åå îïðåäåëÿåò îöåíùèê ïî îáùåìó ïðàâèëó íà îñíîâàíèè äîãîâîðà íà ïðîâåäåíèå îöåíêè.

Íà îñíîâàíèè âûøåèçëîæåííîãî ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü è ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü íåäâèæèìîñòè – ýòî äâà ðàçíûõ ïîíÿòèÿ è äâå ðàçíûå âåëè÷èíû. Êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü íå ÿâëÿåòñÿ ðûíî÷íîé ñòîèìîñòüþ, îäíàêî ìåõàíèçì åå îïðåäåëåíèÿ ïðåäïîëàãàåò, ÷òî îíà äîëæíà áûòü ìàêñèìàëüíî ïðèáëèæåíà ê íåé.

 ñèëó ñò. 22, 22.1 Çàêîíà î êàäàñòðîâîé îöåíêå êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü ìîæåò áûòü îñïîðåíà ëèáî óñòàíîâëåíà ïî çàÿâëåíèþ þðèäè÷åñêèõ è ôèçè÷åñêèõ ëèö, åñëè êàäàñòðîâàÿ ñòîèìîñòü çàòðàãèâàåò ïðàâà èëè îáÿçàííîñòè ýòèõ ëèö, â ðàçìåðå ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè.

Òàêèì îáðàçîì, ïîñêîëüêó çàêîíîäàòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè íå óñòàíîâëåíû êàêèå-ëèáî çàïðåòû èëè îãðàíè÷åíèÿ îòíîñèòåëüíî öåíû ïðîäàâàåìîãî îáúåêòà íåäâèæèìîñòè, â òîì ÷èñëå íà ïðîäàæó ïî öåíå íèæå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè, â íàñòîÿùåì ñëó÷àå (ïðè ïðîäàæå ñîáñòâåííèêîì îáúåêòà íåäâèæèìîñòè (äîìà) ïî öåíå íèæå êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè) ñî ñòîðîíû ïðîäàâöà îòñóòñòâóþò íàðóøåíèÿ çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè.

Äàííàÿ ïîçèöèÿ íàõîäèò ñâîå îòðàæåíèå â ñóäåáíîé ïðàêòèêå, à èìåííî â Àïåëëÿöèîííîì îïðåäåëåíèè Àðõàíãåëüñêîãî îáëàñòíîãî ñóäà îò 19.07.2022 ¹ 33-4095/2022, îñòàâëåííîì áåç èçìåíåíèÿ Îïðåäåëåíèåì Òðåòüåãî êàññàöèîííîãî ñóäà îáùåé þðèñäèêöèè îò 16.01.2023 ¹ 88-382/2023.

Òàê, â ñóäåáíîì àêòå óêàçàíî, ÷òî ïîñêîëüêó â ñèëó ï. 1 ñò. 424 ÃÊ ÐÔ èñïîëíåíèå äîãîâîðà îïëà÷èâàåòñÿ ïî öåíå, óñòàíîâëåííîé ñîãëàøåíèåì ñòîðîí, äîâîä æàëîáû òðåòüåãî ëèöà î òîì, ÷òî äîì ïðîäàí ïî öåíå, íèæå êàäàñòðîâîé è ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè, íå ñâèäåòåëüñòâóåò î íåäåéñòâèòåëüíîñòè ñäåëêè.

Èñòî÷íèê: ÐÃ