ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

 акие загородные постройки надо регистрировать, а какие могут признать самостроем

21.05.2019
Ќужно ли оформл€ть в собственность теплицу или туалет, если они поставлены на прочный фундамент? „то делать, если построенный дом вплотную приблизилс€ к участку соседа? Ќе застав€т ли его снести?  ак зарегистрировать старый земельный участок?

Ёти и другие актуальные дл€ любителей загородной жизни вопросы были заданы на "гор€чей линии" с читател€ми "–оссийской газеты". ќтвечали на них генеральный директор ћосковского областного Ѕ“» –оман Ћарин и эксперт ‘едеральной кадастровой палаты –осреестра Ќадежда Ћещенко.

“ак что делать с теплицами? ¬ интернете много пр€мо противоположных советов. ¬се-таки нужно или нет оформл€ть их в собственность?

–оман Ћарин: ¬се зависит от назначени€ участка. ≈сли земл€ предназначена дл€ ведени€ огородничества, то на таких участках не допускаетс€ возведение объектов капитального строительства. «начит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружени€) не могут быть возведены как капитальные - на прочном фундаменте.

≈сли свои дачные постройки вы не оформили в собственность, то их будет трудно продать, подарить, сдать в аренду, возникнут проблемы и у наследников
ј вот на садовых участках могут размещатьс€ капитальные хозпостройки, прочно св€занные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба дл€ их назначени€ невозможно. ѕрава на такие объекты подлежат регистрации.

“о есть если на огородных участках по€в€тс€ такие теплицы, то их застав€т снести? ј на садовых - надо регистрировать. ѕон€тно. ј как быть с кирпичным туалетом, если он совмещен с кладовкой?

–оман Ћарин: ќтвет тот же.

„итатель из ѕодмосковь€. ¬ —олнечногорском районе в —Ќ“ у него "стоит избушка, брус 6х6 метров на цементных блоках. — мансардой". 30 лет без регистрации. »спользуют только летом. Ќужно оформл€ть?

–оман Ћарин: «десь все признаки садового дома, который используетс€ дл€ временного проживани€. —адовый дом подлежит регистрации. Ќо обращаем внимание: процедура носит за€вительный характер.

 ак, кстати, и с каменным туалетом.

¬ то же врем€ вы должны понимать: если объект недвижимости в собственности, то его легче продать, подарить, сдать в аренду. ћеньше проблем с дальнейшим использованием будет и у наследников.

¬опрос от ¬€чеслава Ќиколаевича ћартынова из ѕензы. Ќа участке у него давно стоит омшаник (помещение дл€ разведени€ пчел) на фундаменте. ƒвухэтажный. —ейчас пристраивает кухоньку. –егистрировать?

Ќадежда Ћещенко: —итуаци€, пр€мо скажем, не очень стандартна€. Ќасколько мы пон€ли из по€снений читател€, участок у него находитс€ в садоводческом товариществе.

—начала он хотел держать там пчел, но по каким-то причинам это сделать не получилось. —ейчас он сооружает некую постройку дл€ сезонного проживани€.

“о есть это будет что-то похожее на садовый дом, предназначенный не дл€ посто€нного, а дл€ временного проживани€. Ќо постройка на капитальном фундаменте, то есть строение прочно св€зано с землей, его, без ущерба конструктивным особенност€м, нельз€ передвигать с места на место. ј такие постройки подлежат регистрации.

— сосед€ми выгоднее дружить

„то дл€ этого должен сделать ¬€чеслав Ќиколаевич?

Ќадежда Ћещенко: ѕрежде всего вызвать кадастрового инженера и заключить с ним договор о подготовке технического плана садового дома.

ќн определит точно, что это за строение, составит технический план, с которым затем нужно обратитьс€ в –осреестр. «а€вление и необходимые документы могут быть предоставлены как лично, так и отправлены по почте, либо через портал госуслуг или официальный сайт –осреестра.

ѕо новому закону, если кто-то не платит членские взносы более двух мес€цев, то его могут исключить из садового товарищества по решению общего собрани€
Ќо читатель обращает внимание, что у него могут возникнуть проблемы с сосед€ми.  ак мы пон€ли из-за того, что его строение находитс€ слишком близко к их участку. ј должны быть соблюдены отступы - не менее трех метров.  ак быть?

Ќадежда Ћещенко: «десь самый легкий способ - договоритьс€ с сосед€ми, что у них нет претензий.

Ќо если соседи обрат€тс€ в органы земельного или строительного надзора, тогда могут возникнуть проблемы, вплоть до того, что потребуетс€ уменьшать параметры здани€. ¬ывод: с сосед€ми выгоднее дружить!

¬ ожидании дачной амнистии

Ѕез дачной амнистии по уведомительному пор€дку строительства и регистрации недвижимости это строение уже не оформить в собственность?

Ќадежда Ћещенко: ≈сли он уже его возвел, то поставить строение на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности в данный момент возможно только на основании уведомлени€ об окончании строительства либо судебного решени€.

ƒачна€ амнисти€, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончилс€ переходный период дл€ новых правил, которые ввели поправки в √радостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Ќо в √осдуму уже внесен законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. —колько же сегодн€ не оформленных в собственность домов и дач?

Ќадежда Ћещенко: Ќи у –осреестра, ни у  адастровой палаты таких данных нет. »нформаци€ о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправлени€.

ѕотому что в ≈дином государственном реестре недвижимости (≈√–Ќ) содержатс€ сведени€ только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. — 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано пор€дка 13 миллионов прав собственности.

ј сама процедура оформлени€ собственности, как мы уже говорили, носит за€вительный характер. √ражданин решил стать собственником, пришел с за€влением в –осреестр, его право на объект недвижимости зарегистрировали в ≈диный государственный реестр недвижимости.

–оман Ћарин: ¬ ћосковской области, в частности, программа по вовлечению в налоговый оборот объектов, которые у нас не поставлены на кадастровый учет и на них не зарегистрированы права, началась с 2016 года. «а три года мы вы€вили пор€дка 900 тыс€ч таких объектов. »з них около 500 тыс€ч уже оформлены в собственность по всем правилам.

ј вот уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в √радостроительный кодекс, как раз предполагает, что человеку даетс€ 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома.

ќн должен уложитьс€ в эти сроки и подать уведомление об окончании строительства. ≈сли все возведено по правилам, органы местного самоуправлени€ сами подают документы на регистрацию в –осреестр. “о есть при таких правилах от регистрации объектов недвижимости уже нельз€ уклонитьс€.

Ќо при этом государство вы€вл€ет незарегистрированные объекты - самострои.

–оман Ћарин: ¬ы€вл€ет. Ќо мы можем людей только информировать, какие преимущества дает право собственности.

"ѕограничный" вопрос пора закрывать
 
ƒавайте уточним: какие основные сложности могут возникнуть со старыми домами и строени€ми без продлени€ дачной амнистии?

–оман Ћарин: ѕрежде всего это, как мы уже говорили, нарушени€ по отступам. “о есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка.

—плошь и р€дом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Ќе соблюдались также особые услови€ использовани€ территорий, например, есть жилые строени€, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

—уществуют нарушени€ по видам разрешенного использовани€ земельных участков. ¬ р€де случаев параметры построенных домов выход€т за установленные √радостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. ¬о всех этих случа€х оформить дом в собственность будет невозможно.

ј какие еще строени€, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

–оман Ћарин: Ќапример, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные дл€ коммерческой де€тельности.

¬опрос от читател€ из Ѕашкортостана. Ќа участке, вз€том в аренду под индивидуальное жилищное строительство, недостроенный дом. ќн хочет оформить участок в собственность, но ему отказывают на том основании, что сначала нужно завершить стройку. Ёто правомерно?

–оман Ћарин: ¬се правильно. ¬ соответствии с действующим законодательством, право приобретени€ в собственность наход€щихс€ на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, наход€щихс€ на этом участке.

—оответственно, необходимо сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. “олько после соблюдени€ этих процедур гражданин получит преимущественное право покупки этого земельного участка. ѕока строительство не завершено, выкупить землю нельз€. ћожно только продлить договор аренды.

” читательницы дом пока строитс€. ћожно ли его будет оформить по дачной амнистии, если ее продл€т?

–оман Ћарин: ≈сли земельный участок был предоставлен дл€ индивидуального жилищного строительства (»∆—) или личного подсобного хоз€йства (Ћѕ’) в границах населенных пунктов, то дл€ строительства жилого дома об€зательно было получение разрешени€ на строительство.

≈сли земельный участок предоставл€лс€ дл€ ведени€ садоводства или дачного хоз€йства, то дл€ строительства дачных и садовых домов не требовалось получение разрешений. ѕраво на такие объекты (на земл€х —Ќ“/ƒЌ“) регистрировалось в упрощенном пор€дке по техническому плану, составленному на основании декларации, и правоустанавливающих документов на землю.

Ќадежда Ћещенко: » еще. ≈сли дом на земл€х »∆— или Ћѕ’, то независимо, будет ли продлена дачна€ амнисти€ или нет, можно будет зарегистрировать право собственности либо на основании разрешени€ на строительство и правоустанавливающих документов на участок, либо уведомлени€ об окончании строительства.

„то касаетс€ жилых и садовых домов в —Ќ“, то при продлении амнистии, когда дом будет достроен, необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит технический план на основании декларации. ƒалее самосто€тельно обращатьс€ в –осреестр. ≈сли амнистию не продл€т, то нужно будет также предоставить техплан с уведомлением об окончании строительства в органы местного самоуправлени€, которые самосто€тельно направ€т их на регистрацию прав собственности.

“олько через суд

ћихаил из —амарской области описывает такую ситуацию. ѕосле смерти родителей он не нашел никаких правоустанавливающих документов на земельный участок в садоводческом товариществе. „то ему сделать, чтобы оформить участок на себ€?

–оман Ћарин: “еперь только через суд. ѕрежде всего рекомендуем подать запрос в территориальный архив и запросить копию правоустанавливающих документов на землю.

ћожно еще обратитьс€ в –осреестр и запросить информацию из √осфонда данных. ѕодать запросы удобнее через ћ‘÷ по месту нахождени€ объекта. Ёта информаци€ будет €вл€тьс€ доказательственной базой при обращении в суд за признанием вашего права.

¬опрос от »гор€ из ¬ладимирской области. ” него есть дом на 6 сотках, в городе. «емл€ под »∆— выделена в 50-60-х годах прошлого века в пожизненное пользование. ¬ собственность не оформлены.  ак теперь все это оформить по закону?

Ќадежда Ћещенко: —ледует отметить, что в отношении земельных участков дачна€ амнисти€ не имеет сроков ее окончани€. ≈сли у читател€ имеютс€ правоустанавливающие документы на земельный участок, то нужно просто обратитьс€ за регистрацией права собственности на него. ј если документы отсутствуют, то право собственности придетс€ устанавливать также в судебном пор€дке.

¬опрос от »рины из ѕодмосковь€. ” нее в собственности половина участка. ј втора€ половина - у мужа умершей сестры. »рина заказала межевание всего участка. ≈го сделали. Ќо в –осреестр подать документы по межеванию »рина должна вместе со вторым владельцем. ј он отказываетс€ идти в –осреестр. ”частком не пользуетс€. „то посоветуете?

–оман Ћарин: —нова ситуаци€, которую можно разрешить только в судебном пор€дке. ¬ данном случае должно быть волеизъ€вление двух сторон. ≈сли один из собственников уклон€етс€ от похода в –осреестр, то решение суда может заменить за€вление собственника, который уклон€етс€ от регистрации. “о есть »рина может прийти в –осреестр с решением суда и подать документы дл€ постановки на учет.

ј чем технический план отличаетс€ от межевого?

¬ычеркните мен€ из реестра!

“амара Ўетикова когда-то зарегистрировала свои строени€. ј теперь интересуетс€, как исключить из ≈√–Ќ полуразвалившиес€, сто€щие на подпорках сарай и теплички? ¬едь они не сто€т того налога, который она за них платит.

–оман Ћарин: »сключить из ≈√–Ќ объекты, право на которые зарегистрировано в за€вительном пор€дке, можно только в случае уничтожени€, гибели объектов.

ƒл€ фиксации прекращени€ существовани€ объектов надо вызвать кадастрового инженера. ќн составит акт обследовани€ указанных объектов. Ёто документ, подтверждающий прекращение существовани€ объекта. ќн и будет основанием дл€ прекращени€ права в ≈√–Ќ и сн€ти€ с кадастрового учета.

ј вот еще похожа€ ситуаци€. Ќа земельном участке, который оформлен в собственность, стоит ветхий дом 1928 года постройки. ќн оформлен в собственность, но наша читательница хочет сн€ть его с регистрации и использовать как хозпостройку. Ёто возможно? ” нее есть новый дом, но она не может оформить в собственность, так как местный отдел архитектуры требует снести старый дом.

–оман Ћарин: ¬ данном случае за€вительной процедуры сн€ти€ с учета и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хоз€йственной постройки не существует. ѕроцедура сн€ти€ с учета предусмотрена только в св€зи с прекращением существовани€ объекта. ƒл€ подтверждени€ существовани€ дома необходимо будет заказать у кадастрового инженера акт обследовани€ дома. Ќо предварительно действительно необходимо снести дом.

„то, два дома иметь нельз€?

–оман Ћарин: “еоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Ќо только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позвол€ть такое строительство.¬ данном случае, скорее всего, земельный участок физически не позвол€ет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные). »менно поэтому за€вителю отказывают в согласовании такого строительства и рекомендуют снести первый дом. Ќо можно попробовать признать право на второй дом в судебном пор€дке.

¬ладимир ¬асильевич ’абаров из –€зани - председатель садоводческого некоммерческого товарищества "¬есна".  огда оформл€ли дороги общего пользовани€ в собственность товарищества, надо было пройти межевание, уточнить границы: "я это сделал, сдал документы в ћ‘÷ "ћои документы". Ќо мне сообщили, что только муниципалитет может уточн€ть границы. ќбратилс€ в муниципалитет, но там сказали, что они этим не занимаютс€. ¬ результате мы не смогли приватизировать земли. » не можем теперь оформить общедолевую собственность. „то делать?"

Ќадежда Ћещенко: ≈сли решением общего собрани€ членов товарищества именно ¬ладимир ¬асильевич уполномочен решать вопросы регистрации и кадастрового учета земли общего пользовани€, то € не вижу оснований дл€ приостановлени€ регистрации.

¬ каждом территориальном органе –осреестра есть апелл€ционна€ комисси€. ÷елесообразно обратитьс€ в эту комиссию. —делать это нужно в течение 30 дней с даты прин€ти€ решени€ о приостановлении учетно-регистрационных действий.

–оман Ћарин: ћожете с собой вз€ть письмо из органов местного самоуправлени€, где они вам отказали. –ешение, которое принимаетс€ на апелл€ционной комиссии, €вл€етс€ основанием дл€ изменени€ решени€ государственного регистратора.

"¬ насто€щее врем€ ћинэкономразвити€ –оссии, - напомнил –оман Ћарин, - разрабатывает законопроект, в котором уточн€ютс€ критерии отнесени€ объектов к недвижимым или движимым вещам. ѕо законопроекту вспомогательные постройки: сараи, теплицы и прочее будут считатьс€ улучшени€ми земельного участка или основного объекта - например, жилого дома. ј ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ≈√–Ќ в упрощенном пор€дке по за€влению правообладател€. ѕоправки ћинэкономразвити€ предполагают исключение из налогооблагаемой базы строений, €вл€ющихс€ улучшени€ми земельного участка".

«аконопроект
ѕлатить не надо
"¬ насто€щее врем€ ћинэкономразвити€ –оссии, - напомнил –оман Ћарин, - разрабатывает законопроект, в котором уточн€ютс€ критерии отнесени€ объектов к недвижимым или движимым вещам. ѕо законопроекту вспомогательные постройки: сараи, теплицы и прочее будут считатьс€ улучшени€ми земельного участка или основного объекта - например, жилого дома. ј ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ≈√–Ќ в упрощенном пор€дке по за€влению правообладател€. ѕоправки ћинэкономразвити€ предполагают исключение из налогооблагаемой базы строений, €вл€ющихс€ улучшени€ми земельного участка".

«емельный вопрос

Ќашей читательнице в наследство досталс€ участок в деревне, но пока нет времени им заниматьс€. ƒевушка интересуетс€: его не отберут, если долго им не пользоватьс€?

Ќадежда Ћещенко: ƒействительно, в «емельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. ≈сли земельный участок , предоставленный на праве посто€нного (бессрочного) пользовани€ им либо пожизненного наследуемого владени€ , не используетс€ в течение 3 лет, то он может быть изъ€т. –екомендуем читательнице все-таки зан€тьс€ оформлением прав на то, что досталось в наследство. ≈сли нет времени лично этим заниматьс€, то можно оформить доверенность на родственников или кого-то из друзей, кому человек довер€ет.

ј за что еще могут изъ€ть землю?

–оман Ћарин: ≈сли участок не используетс€ по целевому назначению.   примеру, участок выделен дл€ ведени€ сельского хоз€йства, а там построили магазин. »ли де€тельность, котора€ организована на участке, наносит вред окружающей среде. ƒопустим, открыта автомойка.

—мотрите, кака€ ситуаци€ сложилась в —Ќ“ у —ерге€ Ѕоровикова. ѕоловина всех участков в течение 25 лет не используютс€, и владельцы неизвестны. ј все расходы по содержанию лежат на 60 владельцах участков. Ѕольша€ часть из них пенсионеры.  ак вывести из членов товарищества владельцев заброшенных участков?

–оман Ћарин: ѕо новому закону о ведении садоводства и огородничества, который вступил в действие с нынешнего года, если члены —Ќ“ не плат€т членские взносы более двух мес€цев, то могут быть исключены из товарищества.

ƒелаетс€ это через решение общего собрани€. ≈сли земельный участок, как мы уже говорили, не используетс€ по назначению более трех лет, необходимо обращатьс€ в органы местного самоуправлени€, которые могут инициировать процедуру изъ€ти€ такого участка. »зъ€тые земельные участки в св€зи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства подлежат продаже с публичных торгов.

¬опрос из —вердловской области. ∆итель в 2018 году купил участок и начал строить дом. «емл€ сельхозназначени€. ѕочти достроил, но при подачи уведомлени€ в администрацию получил отказ в регистрации жилого дома, так как местные правила землепользовани€ и застройки не предусматривают с 1 марта 2019 года строительство жилых домов на такой земле. ’от€ до этого регистрировали все через ћ‘÷ без проблем.  ак быть?

Ќадежда Ћещенко: ≈сли местные правила не предусматривают размещение жилых домов на таких земельных участках, но при этом до 1 марта 2019 это было возможно (как следует из сообщени€ читател€), то, полагаю, читатель вправе оспорить правила землепользовани€ и застройки в судебном пор€дке.

„итатель хочет купить участок дл€ строительства загородного дома и ведени€ хоз€йства дл€ собственных (некоммерческих) нужд. „то это должен быть за участок?

Ќадежда Ћещенко: «емельный участок должен находитьс€ в границах населенного пункта.  атегори€ земель - земли населенных пунктов. ¬ид разрешенного использовани€ земельного участка должен быть либо дл€ »∆— (индивидуального жилищного строительства), либо дл€ Ћѕ’ (личного подсобного хоз€йства).

Ќа земл€х »∆— возможно: размещение жилого дома (отдельно сто€щего здани€ с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использовани€, предназначенных дл€ проживани€). Ќа таких земл€х допускаетс€ выращивание сельскохоз€йственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хоз€йственных построек. Ќа земл€х Ћѕ’ (приусадебный земельный участок) можно построить жилой дом, выращивать сельхозпродукцию, размещать гаражи и иных вспомогательные сооружени€, содержать сельскохоз€йственных животных.

«емельна€ амнисти€ в отличие от дачной по-прежнему действует? „то нужно сделать, чтобы ею воспользоватьс€?

–оман Ћарин: ƒа, и распростран€етс€ на земли, выделенные до 30 окт€бр€ 2001 года (даты вступлени€ в силу «емельного кодекса –‘) дл€ индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хоз€йства, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства.

ƒл€ того, чтобы получить право собственности на такие участки, нужно иметь на руках документы, на основании которых в свое врем€ земл€ и выдел€лась. Ќапример, это может быть выписка из похоз€йственной книги, розовое или голубое свидетельство, выписка из постановлени€ о предоставлении земельного участка. ¬ отношении »∆— земельна€ амнисти€ действует бессрочно. „то касаетс€ участков в садоводческих и огороднических товариществах, то там амнисти€ действует до 31 декабр€ 2020 года. ѕри этом участок должен быть распределен дачнику по решению общего собрани€.

ќльга »гнатова
Ќесносные дачи

 
„итать также: