ѕодать - налог, взимавшийс€ с кресть€н и мещан в царской –оссии. ќжегов —.».
—ервисы
√лавна€
Ќовости
Cтатьи
«аконодательство
—удебна€ практика
ƒокументы
Ќалоговые истории
¬опрос/ќтвет
 аталог сайтов
ѕрограммы
 алькул€тор налогов
 алендарь бухгалтера
Ѕланки документов
Ѕлоги
‘орум

Nov 09
2014

Ќалогообложение доходов от продажи недвижимости: семь раз отмерь, один раз отрежь

јвтор √ригорий Ўварц in Ѕез тегов 

admin2

ќчередна€ новость на Ќалоговом портале "ѕодатинет" - "ƒепутаты предлагают увеличить срок владени€ жильем, в течение которого его владелец должен уплатить Ќƒ‘Ћ при его продаже" доказывает, что в стране все меньше и меньше средств в бюджете, если депутаты придумывают новые правила налогообложени€ при продаже недвижимости. Ёто подтверждает также сам пор€док рассмотрени€ данного законопроекта. ƒополнени€ в главу 23 Ќ  –‘ «Ќалог на доходы физических лиц» сразу внесли во второе чтение, в другой законопроект - о налоговом маневре в нефт€ной отрасли, что €вл€етс€ пр€мым нарушением регламента рассмотрени€ законов - поправки не были обсуждены депутатами не только в первом чтении, но даже в комитете по бюджету и налогам √осдумы. Ќе было обсуждени€ данных поправок и общественными институтами.  ака€ св€зь между налоговым маневром в нефт€ной отрасли и налогообложением доходов от продажи недвижимости? ѕон€тно, депутаты спешат, чтобы прин€ть закон до 1 декабр€. Ќужны деньги в св€зи с уменьшением доходов от традиционных источников пополнени€ бюджета (нефть, газ, энергетика).

ѕредложение главы думского комитета по бюджету и налогам јндре€ ћихайловича ћакарова («≈дина€ –осси€») об увеличении с трех до семи лет срока владени€ жильем, в течение которого его собственник должен уплатить налог при его продаже выгл€дит более радикально, чем тот вариант, который ранее предлагал ћинфин. ќб этом на портале можно прочитать в постах: "”равниловка от ћинфина: предложено облагать по-новому доходы от продажи недвижимости, ценных бумаг и проценты по вкладам" и "ћинфин хочет изменить пор€док налогообложени€ доходов от продажи и приобретени€ недвижимости" .

Ќовые правила не дают возможности занизить дл€ целей налогообложени€ сумму продажи жиль€, использу€ механизм пересчета налоговой базы от кадастровой стоимости за минусом 30%, и суммы расходов, потраченных на приобретение (строительство) этого жиль€. »счезает необлагаемый минимум в размере 1 миллиона рублей и 250000 рублей по иной недвижимости. “ем самым государство попытаетс€ "убить двух зайцев": с одной стороны легализовать рынок купли-продажи недвижимости. — другой стороны получить дополнительные доходы в бюджет.

»сключение составит только жилье, полученное от близких родственников по договорам дарени€ или по наследству, а также квартиры, полученные в пор€дке приватизации. ƒл€ них будет установлен трехлетний срок, т.е. прежний пор€док налогообложени€, когда можно будет продать недвижимость, не уплачива€ Ќƒ‘Ћ.

–егионам дадут право корректировать порог применени€ механизма пересчета кадастровой стоимости, но воспользуютс€ ли они свои правом - большой вопрос. ‘едеральна€ власть может сказать субъектам, что вам дали собственный дополнительный источник дохода, вот и крутитесь. ј пока собственные средства не используете - из федерального бюджета дотаций не получите...

Ќовый пор€док налогообложени€ направлен €вно против инвесторов, зарабатывающих на покупке квартир. Ќекоторые эксперты считают, что таким способом государство сможет снизить цены на жилье, уменьшив привлекательность таких вложений. ќднако может быть и обратный эффект - цены возрастут, поскольку продавцы будут перекладывать налог на плечи покупателей. Ќовый пор€док налогообложени€ может сказатьс€ и на рынке строительства, поскольку он станет менее привлекательным дл€ инвесторов.

¬ период валютного кризиса , который мы сегодн€ наблюдаем, население пыта€сь сохранить свои сбережени€ традиционно приобретает либо иностранную валюту, или вкладывает деньги в недвижимость. ѕолучаетс€, что государство, с одной стороны, мало что делает дл€ стабильного сохранени€ валютного курса рубл€, тем самым оббира€ своих граждан "инфл€ционным налогом". √ражданам же, с другой стороны, некуда вкладывать свои средства, чтобы хот€ бы как-то их сохранить на прежнем уровне.

ћинфин предлагал в последнем варианте законопроекта единственное жилье вообще не облагать налогом при его продаже, а иное облагать с учетом указанного выше механизма пересчета налоговой базы от кадастровой стоимости за минусом 30%, и суммы расходов, потраченных на приобретение (строительство) этого жиль€. «аконопроект ј.ћ.ћакарова, предусматривающий новые правила налогообложени€ сделок купли-продажи недвижимости, безусловно усиливает налоговую нагрузку.  ѕо сути такой пор€док в определенной степени становитс€ ограничительным по отношению к частной собственности и к ст.35  онституции –оссийской ‘едерации, заставл€€ задуматьс€ физлиц - стоит ли продавать свое имущество и подпасть под излишнее налоговое брем€. ѕокупа€, к примеру, квартиру три года назад – цена приобретени€ может быть близка к цене продажи из-за сравнительно непродолжительного периода времени нахождени€ в собственности. ≈сли же квартира будет продаватьс€ почти через семь лет, то разница цены приобретени€ и цены продажи может отличатьс€ в разы, даже с учетом налогообложени€ от кадастровой стоимости (зачастую кадастрова€ стоимость сегодн€ превышает рыночную цену, что подтверждают многочисленные судебные процессы).

ѕример налоговой нагрузки при введении нового закона (при превышении кадастровой стоимости над рыночной ценой объекта):

 вартира находилась в собственности налогоплательщика 6 лет. ќна была приобретена за 2000000 руб. ѕродаетс€ по рыночной цене за 4000000 руб.
 адастрова€ стоимость установлена в размере 6000000 руб. –азмер скидки от кадастровой стоимости 30% - 1800000 руб. (6000000*30%).
Ќалогова€ база: 6000000 – 1800000 = 4200000 руб. – 2000000 = 2200000 руб.
Ќƒ‘Ћ: 2200000*13% = 286000 руб.

ѕример налоговой нагрузки при введении нового закона (при кадастровой стоимости ниже рыночной цены объекта):

¬озьмем за основу предыдущий пример.

 адастрова€ стоимость установлена в размере 3500000 руб. –азмер скидки от кадастровой стоимости 30% - 1050000 руб. (3500000*20%).
Ќалогова€ база: 3500000 – 1050000 = 2450000 руб. ќднако в данном случае будет применена фактическа€ цена сделки, а не кадастрова€ стоимость со скидкой.
Ќƒ‘Ћ: 4000000 – 2000000 = 2000000*13% = 260000 руб.

–азница в налоге ощутима. ѕо сути государство получает дополнительный оп€ть же «инфл€ционный налог». ¬едь пор€дка пересчета стоимости недвижимого имущества, которое приобреталось почти семь лет назад на уровень инфл€ции у нас не установлен. ј платить налог придетс€ с разницы между новой стоимостью квартиры (кадастровой) и ценой ее приобретени€. ѕолучаетс€ налогоплательщика наказывают дважды: не дают возможности использовани€ реальной рыночной цены за жилье, и не дава€ возможности пересчета расходов по его приобретению с учетом уровн€ инфл€ции. ѕричем налогоплательщик в приведенном первом примере вообще должен уплатить Ќƒ‘Ћ с неполученного фактически дохода, что €вл€етс€ произволом.

Ќе учитываетс€, что жилье ранее приобретено из доходов, с которых уже был уплачен налог. „то это как не двойное налогообложение. ѕоэтому вариант, предлагаемый ћинфином о необложении единственного жиль€ €вл€етс€ более справедливым и логичным.

ѕриведу здесь цитату ј.ћ.ћакарова , касающуюс€ направлений налоговой политики, и котора€, по сути, противоречит его законопроекту: "Ќалоговую систему мы используем только как средство пополнени€ бюджета. ћы вновь забыли о стимулирующей роли налоговой системы. ќчень важно ув€зать основные направлени€ с задачами социально-экономического развити€. ≈сли мы этого не сделаем, они неминуемо преврат€тс€ в тормоз и на пути развити€, и на пути решени€ социальных вопросов". ћогу привести еще одну цитату ј.ћ.ћакарова: "я не считаю, что основные направлени€ налоговой политики решают те проблемы, которые действительно сто€т перед налоговой системой страны. ћинфин просто в очередной раз переписывает свои представлени€ о налогах, мен€ет введение, дописывает свои "хотелки" в некоторые налоги и направл€ет это в правительство. ¬ результате основные направлени€ налоговой политики станов€тс€ достаточно пустым документом, как старый первомайский лозунг "ћир! “руд! ћай!". јвтор критикует ћинфин, но поступает сегодн€ также, наруша€ регламент рассмотрени€ законопроектов. ј финансовое ведомство сегодн€ выгл€дит как раз менее фискально, чем депутат.

 онечно же необлагать недвижимость после трех или семи лет нахождени€ в собственности имущества – это прерогатива государства. Ќо во главу угла сегодн€ у нас ставитс€ не справедливость налогообложени€, а целесообразность дл€ казны.  Ћюдей же новый пор€док не только ограничивает в законном праве на пользование своим имуществом, но и загон€ет в тень, заставл€€ придумывать различные схемы ухода от несправедливого налога. Ќовый пор€док приведет к дополнительному обнищанию населени€, снижению реальных доходов, ограничению возможности граждан улучшить свои жилищные услови€. ћожет все-таки стоит прежде чем прин€ть данный законопроект все трезво взвесить, просчитать все последстви€, которые могут возникнуть при новом пор€дке налогообложени€, с учетом русской пословицы - семь раз отмерь, один раз отрежь.

 


„итать также: